چالش‌های عرضه مسکن در تهران و البرز
چالش‌های عرضه مسکن در تهران و البرز؛ قفل مصوبه جدید و تعارض با قانون
مهار بحران مسکن در کلان‌شهرهای مرکزی کشور نیازمند اتخاذ رویکردهای جامع‌نگر در برنامه‌ریزی شهری و انطباق کامل با اسناد بالادستی است. با این حال، صدور ابلاغیه‌های محدودکننده در حوزه شهرسازی می‌تواند به جای مدیریت تعادل‌های اکولوژیک و زیرساختی، سازوکار بازار زمین و مسکن را دستخوش شوک‌های منفی نماید. تصمیمات سیاستی اخیر که خطوط قرمز جدیدی بر مرزهای کالبدی پایتخت و استان هم‌جوار آن کشیده، موجی از نگرانی‌های کارشناسی را برانگیخته است.
به گزارش «اخبار ساختمان»، تصویب و ابلاغ مصوبه مورخ ۲۶ مهرماه ۱۴۰۵ هیئت وزیران تحت عنوان «برنامه اقدام برای ساماندهی، پالایش عملکردی و تمرکززدایی از استان‌های تهران و البرز»، معادلات بازار ملک را در این پهنه جمعیتی وارد مرحله تازه‌ای کرده است. اگرچه تدوین این بسته سیاستی با هدف رفع معضلات ساختاری نظیر آلودگی حاد هوا، ناترازی منابع آب و شبکه انرژی و گره‌های کور ترافیکی مجموعه شهری تهران صورت گرفته، اما جزئیات مفاد تنظیمی نشان می‌دهد که ابزارهای انتخابی نه تنها به تحقق اهداف زیست‌محیطی منجر نمی‌شود، بلکه فرآیند قانونی عرضه مسکن را به طور کامل متوقف و قفل خواهد کرد.
انسداد سه‌گانه مسیرهای متعارف تولید و عرضه مسکن
در ادبیات برنامه‌ریزی مسکن و آمایش سرزمین، پاسخگویی پایدار به تقاضای سکونتی شهروندان از طریق سه کانال راهبردی قابل تحقق است:
۱. ایجاد شهرک‌های جدید مسکونی و اقماری
۲. الحاق اراضی مستعد به محدوده قانونی شهرها
۳. توسعه عمودی، افزایش تراکم ساختمانی و بازآفرینی شهری
بررسی‌های فنی در بندهای مختلف مصوبه اخیر نشان می‌دهد که هر سه محور یادشده یا به صراحت ممنوع اعلام شده و یا با شرایطی به‌شدت سخت‌گیرانه و غیرقابل اجرا مواجه شده‌اند. هنگامی که کانال‌های مجاز تأمین زمین مسدود شوند، مسیر رسمی برای پاسخ به تقاضای متراکم و انباشته‌شده در استان‌های تهران و البرز از میان می‌رود. برآیند بدیهی قفل شدن پایه‌های عرضه مسکن در برابر تقاضای فزاینده ناشی از رشد طبیعی جمعیت و پدیده مهاجرت، شتاب‌گیری مجدد تورم و انفجار قیمت مسکن در این دو استان پرجمعیت خواهد بود.
بازتولید خطاهای تاریخی؛ کوچ اجباری تقاضا به حاشیه‌نشینی و باغات
تجربه سال‌های متمادی مدیریت شهری در ایران گواه آن است که رویکرد سرکوب در حوزه عرضه و کشیدن حصارهای مصنوعی پیرامون کلان‌شهرها هرگز به کنترل نرخ زادآوری یا بازدارندگی در برابر مهاجرت‌های درون‌منطقه‌ای منجر نشده است. زمانی که سیاست‌گذار مسیر شفاف و قانونی عرضه مسکن را ببندد، جریان تقاضای مصرفی حذف نمی‌شود، بلکه به اجبار به سمت پهنه‌های خاکستری، سکونتگاه‌های غیررسمی، ساخت‌وسازهای غیرمجاز و تخریب اراضی زراعی و باغات پیرامونی منحرف خواهد شد.
مصوبه جدید بدون آسیب‌شناسی عمیق این رخدادهای کالبدی، دیوارهای انقباضی تازه‌ای تعریف کرده که ضمن تکرار تجارب شکست‌خورده دهه‌های پیشین، تعارضات آشکاری با قوانین حاکمیتی کشور ایجاد کرده است.
تعارض آشکار مصوبه با اصل ۳۱ قانون اساسی
واکاوی مواد ۳ و ۸ مصوبه هیئت وزیران حاکی از تعارض اساسی این تصمیمات با تکالیف بنیادین نظام در حوزه رفاه اجتماعی است. بر پایه اصل سی‌ویکم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق غیرقابل سلب هر فرد و خانواده ایرانی محسوب شده و قوه مجریه موظف است سازوکارهای تحقق آن را با اولویت‌بخشی به کارگران و روستاییان فراهم سازد.
آمارهای رسمی و مدل‌های دموگرافیک نشان می‌دهند که طی افق ده‌ساله آینده:
- نیاز واقعی شهر تهران فراتر از ۱,۵۰۰,۰۰۰ واحد مسکونی جدید برآورد می‌شود.
- استان البرز نیز نیازمند ساخت بیش از ۴۰۰,۰۰۰ واحد مسکونی برای پاسخگویی به تقاضای جاری و تشکیل خانوارهای نوپا است.
اعمال محدودیت‌های دستوری در این مصوبه، عملاً دستگاه‌های متولی را از تکالیف مندرج در قانون اساسی برای تنظیم چرخه‌های عرضه مسکن خلع ید نموده و امکان ساخت و واگذاری این حجم عظیم از سرپناه را سلب می‌نماید.
ناتوانی کالبدی شهر در مدل «توسعه درون‌زا» و تراکم بحرانی
از سویی دیگر، تکیه انحصاری این مصوبه بر الگوی «توسعه درون‌زا و میان‌افزا» با واقعیت‌های کالبدی تهران و البرز در تناقض است. در حال حاضر سقف جمعیتی مندرج در طرح‌های جامع مصوب برای کلان‌شهرهای مذکور به طور کامل پر شده است.
هم‌اکنون شاخص تراکم ناخالص جمعیتی در پایتخت به رقمی در حدود ۱۵۰ نفر بر هکتار رسیده و این نسبت در برخی مناطق مرکزی و متراکم شهری به رکوردهای نگران‌کننده ۳۰۰ تا ۴۰۰ نفر بر هکتار افزایش یافته است. بارگذاری جمعیتی مضاعف بر بافت‌های موجود بدون توسعه زیرساخت‌های حمل‌ونقلی و زیست‌محیطی، بحران ترافیک و آلودگی هوا را عمیق‌تر خواهد کرد. اصرار بر این رویکرد انقباضی، نادیده انگاشتن نیازهای نسل جدید به مسکن مستقل و زمینه‌ساز فرسایش کیفیت زندگی شهری است.
خنثی‌سازی سیاست‌های جوانی جمعیت با محدودیت‌های کالبدی
ماده ۷ مصوبه مذکور و روح کلی حاکم بر آن، انحراف معناداری از احکام سند بالادستی «سیاست‌های کلی جمعیت و خانواده» دارد. اسنادی که بر تسهیل فرآیند ازدواج، حمایت از تشکیل خانواده، کاهش سن تأهل و ارتقای نرخ باروری تاکید دارند، نیازمند ابزارهای کالبدی ارزان‌قیمت هستند. مسکن اصلی‌ترین مؤلفه در سبد هزینه‌ای جوانان در شرف ازدواج است.
هنگامی که با وضع سقف‌های انقباضی جمعیتی حتی در بافت‌های سکونتی روستایی حریم تهران و البرز، راه‌های قانونی عرضه مسکن مسدود شود، افزایش بهای اجاره و قیمت خرید واحدهای مسکونی حتمی خواهد بود. این فشار مالی سنگین مستقیماً فرآیند تشکیل خانواده را به تعویق انداخته و کلیه بسته‌های تشویقی و حمایتی کشور در حوزه جوانی جمعیت را بی‌اثر خواهد کرد؛ امری که ضرورت بازنگری کارشناسی در تصمیمات هیئت وزیران را دوچندان می‌سازد.
