آیا تورم مصالح ساختمانی مسکن را گران می کند؟
آیا تورم مصالح ساختمانی مسکن را گران می کند؟ تحلیل سهم نهاده ها در قیمت ملک
اخبار ساختمان – نوسانات صعودی در هزینه‌های بالادستی احداث ابنیه، بار دیگر ساختار محاسبات مالی سازندگان و سرمایه‌گذاران را به چالش کشیده است. بر اساس جدیدترین آمارهای رسمی منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران، تورم مصالح ساختمانی در پایتخت طی فصل بهار سال ۱۴۰۵ به رقم کم‌سابقه ۱۰۶ درصد رسیده است. این صعود نرخ در کنار افزایش مداوم دستمزد نیروی کار ماهر و ساده، جهش بهای تأسیسات مکانیکی و برقی و دشواری‌های سیستم بانکی در تأمین مالی، برآوردهای اقتصادی انبوه‌سازان را دگرگون ساخته و میانگین هزینه اجرای هر مترمربع بنا را ارتقا داده است.
بر اساس برآوردهای اعلامی از سوی مهدی زرقانی، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران، هزینه پایه ساخت پروژه‌های اقتصادی و حمایتی (نظیر ابرپروژه‌های نهضت ملی مسکن) در حال حاضر به حدود ۴۲ تا ۵۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده است. همچنین احداث پروژه‌های متعارف شهری در پایتخت (ساختمان‌های متداول ۵ تا ۷ طبقه) هزینه‌ای بالغ بر ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان در هر مترمربع را بر دوش سازنده می‌گذارد. با این وجود، پرسش بنیادین فعالان بازار این است که آیا تورم مصالح ساختمانی مستقیماً به گران‌تر شدن خانه منتهی خواهد شد یا سازوکار شکل‌گیری قیمت‌ها در بازار از متغیرهای دیگری فرمان می‌برد؟
شکاف هزینه ساخت و قیمت فروش؛ قیمت‌گذاری‌های خودمختار در بازار مسکن
کارشناسان بر این باورند که رابطه میان نهاده‌های تولید و قیمت عرضه در بخش املاک، خطی و ساده نیست. مجید گودرزی، کارشناس ارشد حوزه اقتصاد مسکن، در بررسی تحلیلی پیامدهای تورم مصالح ساختمانی بر چشم‌انداز قیمت ملک تصریح کرد:
متأسفانه ساختار قیمت‌گذاری در بازار فعلی پیوند وثیق و مستقیمی با مؤلفه‌های واقعی بها و فرآیند تولید کارگاهی ندارد. در شرایط کنونی، تعیین قیمت‌های نهایی در بنگاه‌ها و پلتفرم‌ها در بسیاری از برهه‌ها به شکلی خودسرانه، حبابی و فاقد پشتوانه فنی و حسابداری مهندسی انجام می‌گیرد که همین امر زنجیره تولید و مصرف در صنعت ساختمان را با اختلال ساختاری مواجه ساخته است.
وی با اشاره به فاصله ژرف میان هزینه احداث و نرخ معامله واحدهای مسکونی افزود:
نبود ابزارهای نظارتی کارآمد و فقدان چهارچوب‌های رگولاتوری موجب شده تا جهش‌های قیمتی از منطق هزینه تولید تبعیت نکنند. از این رو، نمی‌توان بر این فرضیه پای فشرد که هرگونه نوسان مثبت در شاخص تورم مصالح ساختمانی لزوماً و با همان نسبت تناوبی، در قالب رشد نرخ فروش آپارتمان ظاهر شود.
سهم واقعی مصالح از قیمت تمام شده مسکن؛ حدود ۱۵ درصد
یکی از مهم‌ترین بخش‌های تحلیل گودرزی، تعیین وزن واقعی نهاده‌های فیزیکی در بهای ساخت بناست. طبق بررسی‌ها و برآوردهای میدانی، مصالح پایه ساختمانی تنها حدود ۱۵ درصد از بهای تمام شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهند و سهم اصلی قیمت نهایی ناشی از ارزش زمین، تراکم، مجوزهای شهرداری و سود انتظاری است.
گودرزی در این خصوص توضیح داد:
«از آنجا که سهم مصالح ساختمانی در هزینه‌های نهایی ساخت در حدود ۱۵ درصد برآورد می‌شود، حتی جهش‌های سنگین و سه‌رقمی در این سبد کالا نمی‌تواند توجیه‌گر تورم عمومی و افسارگسیخته در کل بازار مسکن باشد. مسکن به عنوان یک کالای اساسی و زیستی تعریف می‌شود که تقاضای آن غیرقابل حذف است. در اقتصادهای توسعه‌یافته جهان، به دلیل همین ماهیت حیاتی، بازار املاک تحت نظارت‌های دقیق مالیاتی و کنترلی قرار دارد؛ در حالی که در کشور ما، با وجود مداخلات سنگین در سایر بازارهای مالی و کالایی، بازار مسکن عملاً از یک سازوکار کنترلی و رگولاتوری کارآمد بی‌بهره مانده است.»
وی تأکید کرد که وقوع تورم مصالح ساختمانی بالای ۱۰۰ درصد، آن‌هم در مقطعی که قدرت خرید اقشار مصرف‌کننده و دستمزد خانوارها متناسب با هزینه‌ها ترمیم نشده، منگنه سنگینی برای سازندگان واقعی و متقاضیان مصرفی ایجاد کرده است.
پارادوکس تولید ریالی و فروش دلاری در بازار نهاده‌های ساختمانی
یکی از چالش‌های بنیادین مطرح‌شده، نحوه کشف قیمت مصالح پایه‌ای است که زنجیره تأمین آن‌ها کاملاً درون‌مرزی است. گودرزی با نقد شیوه نرخ‌گذاری نهاده‌ها اشاره کرد:
بخش اعظم مصالحی که در ساخت اسکلت و سفت‌کاری سازه‌ها مصرف می‌شوند—نظیر شن، ماسه، سیمان، گچ و بتن آماده—در داخل کشور استحصال و فرآوری شده و هزینه‌های دستمزد، انرژی و فرآیند ساخت آن‌ها به طور کامل ریالی است. اما با کمال تعجب مشاهده می‌شود که در چرخه‌های توزیع، این کالاها با متر و معیارهای دلاری و متأثر از بازارهای صادراتی نرخ‌گذاری می‌شوند؛ در صورتی که هیچ وابستگی مستقیمی میان هزینه استخراج معادن شن و ماسه یا پخت سیمان با تحولات ارزی وجود ندارد.
این کارشناس مسکن با اشاره به وضعیت دستمزد عوامل اجرایی ادامه داد:
نیروی کاری که با دستمزد ریالی در کارگاه‌های عمرانی فعالیت می‌کند، نه توان اثرگذاری بر کنترل قیمت‌ها را دارد و نه درآمد او کفاف جبران این پرش‌های قیمتی را می‌دهد. این شیوه قیمت‌گذاری نامتعارف باعث شکاف عمیق میان درآمد خانوار و هزینه‌های ساخت مسکن شده است.
ضرورت گذار به مدل «بهای تمام شده تاریخی» در ساماندهی بازار
ضعف نظارت در زنجیره عرضه، زمینه‌ساز سوءاستفاده‌های سوداگرانه در هنگام بروز تنش‌های سیاسی و اقتصادی است. به گفته گودرزی، برخی ذی‌نفعان با دستمایه قرار دادن نااطمینانی‌های سیاسی، نرخ نهاده‌ها و در نهایت بهای ملک را به شکل غیرواقعی بالا می‌برند.
وی به عنوان راهکار برون‌رفت از این معضل پیشنهاد داد:
«در نظام حسابداری ساختمانی باید مفهوم بهای تمام شده تاریخی مبنای ضابطه‌گذاری و محاسبه قرار گیرد. عادلانه و منطقی نیست آپارتمانی که سال‌ها قبل با آهن‌آلات، سیمان و دستمزد بسیار پایین‌تر ساخته شده، ناگهان هم‌تراز با هزینه‌های تورمی امروز قیمت‌گذاری شود. شفاف‌سازی ترازنامه ساخت و تعیین سقف سود معقول ساختمانی می‌تواند مانع از انتقال بی‌ضابطه ریسک‌ها به خریدار نهایی گردد.»
ریزش قدرت خرید و خطر تعمیق رکود در صنعت ساختمان
در جمع‌بندی ابعاد این بحران، گودرزی نسبت به تله رکود تورمی هشدار داد. پیشروی هزینه‌ها همگام با سرکوب دستمزدها، شکاف بین عرضه و تقاضا را پرنشدنی می‌کند. نتیجه محتوم این فرآیند، کاهش عمق معاملات و افت انگیزه سرمایه‌گذاری برای انبوه‌سازان متعهد خواهد بود؛ چرا که با افت توان اقتصادی طبقه متوسط، فروش واحدهای ساخته‌شده در زمان‌بندی مقرر ناممکن می‌شود.
وی در پایان خاطرنشان کرد:
نباید بروز تورم مصالح ساختمانی را به عنوان یگانه اهرم پیشران در گرانی مسکن قلمداد کرد. تا زمانی که بستر قیمت‌گذاری مسکن از هرج‌ومرج خارج نشود و نظارت بر پایه مؤلفه‌های مهندسی و ارزش واقعی نهاده‌ها اعمال نگردد، حتی نزول یا آرامش نسبی در بازار مصالح نیز راهگشای دسترسی آسان جامعه به سرپناه نخواهد بود.
