جهش هزینه ساخت و ساز و توقف پروژه‌ها
جهش هزینه ساخت و ساز و توقف پروژه‌ها؛ چرا ساختمان های نیمه کاره روی دست ماندند؟
اخبار ساختمان – برهم‌خوردن تعادل اقتصادی در بخش تولید مسکن و شکاف عمیق میان برآوردهای اولیه مالی با هزینه‌های واقعی اجرا، صنعت انبوه‌سازی و ساخت‌وساز شهری را با شوک سنگینی مواجه کرده است. در این میان، بخش عمده‌ای از سازندگان خرد که ستون فقرات نوسازی بافت‌های شهری و تأمین واحدهای مسکونی در پایتخت به شمار می‌روند، به دلیل رشد شتابان قیمت نهاده‌های تولید، افزایش دستمزدها و کسری نیروی کار ماهر، ناچار به توقف عملیات اجرایی شده‌اند؛ رویدادی که به حبس گسترده سرمایه‌ها و بلاتکلیفی بخش مهمی از ظرفیت مسکونی تهران دامن زده است.
به گزارش پایگاه خبری «اخبار ساختمان»، دبیر اتحادیه مشاوران املاک در تشریح آخرین تحولات میدانی بازار ساخت، با اعلام هشدار نسبت به زمین‌گیر شدن پروژه‌های ساختمانی، افزایش چشمگیر هزینه ساخت و ساز را عامل اصلی تعطیلی کارگاه‌ها، خروج سازندگان از چرخه تولید و انباشت ساختمان های نیمه کاره در سطح شهر تهران دانست.
هم‌پوشانی عوامل تورمی؛ از مصالح تا بحران کارگران پس از جنگ ۱۲ روزه
دبیر اتحادیه مشاوران املاک با تبیین مؤلفه‌های اثرگذار بر افزایش تصاعدی مخارج عمرانی تأکید کرد:
مجموعه‌ای از عوامل هم‌افزا موجب شده‌اند تا شیب نمودار مخارج ساخت به شدت تند شود. جهش کم‌سابقه قیمت انواع مصالح ساختمانی، بالا رفتن تعرفه عوارض اداری و شهرداری، تورم عمومی و افزایش دستمزدهای کارگری در کنار یک چالش غیرمنتظره یعنی خروج کارگران اتباع خارجی پس از رخدادهای «جنگ ۱۲ روزه»، بار سنگینی را بر دوش پروژه‌ها گذاشته است. این تلاقی کم‌سابقه، مدیریت مالی کارگاه‌ها را از کنترل خارج کرده و در عمل سبب شده است که بخش بزرگی از سازندگان خرد به‌صورت موقت یا دائم دست از کار بکشند.
وی در خصوص موانع مهاجرت کاری سرمایه‌گذاران بخش مسکن توضیح داد:
«فعالیت در صنعت ساختمان در کشورهای همسایه به هیچ وجه فرآیندی ساده، بی‌دردسر و بدون ریسک حقوقی نیست که بتوان به عنوان راهکاری فوری به آن نگاه کرد. بنابراین سازندگانی که با فضای جدید سازگار نشده‌اند، نه توان ادامه فعالیت در داخل را دارند و نه مسیر صادرات خدمات فنی و مهندسی برایشان هموار است؛ نتیجه این بن‌بست، توقف مطلق کارگاه‌ها و نظاره‌گر شدن فعالان صنفی در وضعیت فعلی است.»
اختلاف فاحش در برآوردها؛ افزایش ۳۰ تا ۵۰ میلیاردی در بودجه پروژه‌ها
دبیر اتحادیه مشاوران املاک با ارائه نمونه‌های عینی و محاسباتی از چگونگی به بن‌بست رسیدن بودجه ساخت در مناطق پایتخت اظهار داشت:
برای درک ملموس عمق بحران، کافی است وضعیت یک سازنده خرد را بررسی کنیم که قصد احداث یک مجتمع مسکونی متداول ۱۰، ۱۵ یا ۲۰ واحدی را در مناطق تهران داشته است. در آغاز کار، حداکثر محاسبات کارشناسی برای جمع هزینه‌های صفر تا صد چنین پروژه‌ای بین ۳۰ تا ۵۰ میلیارد تومان ارزیابی می‌شد. اما روند تحولات به سمتی رفته که حتی حرفه‌ای‌ترین فعالان نیز دیگر قادر نیستند این ساختمان‌ها را با همان بودجه‌بندی اولیه به پایان برسانند.
وی در ادامه با اشاره به تغییر ارقام پایه ساخت افزود:
«پروژه‌ای که در ابتدا با افق سرمایه‌گذاری ۳۰ میلیارد تومانی استارت خورده بود، در حال حاضر با افزایش هزینه‌ها به رقمی در حدود ۵۰ میلیارد تومان نیاز دارد؛ به همین ترتیب، پروژه‌ای که با برآورد مالی ۵۰ میلیارد تومانی طراحی شده بود، اکنون نیازمند تزریق رقمی بالغ بر ۸۰ میلیارد تومان است تا به مرحله بهره‌برداری برسد. این جهش ۲۰ تا ۳۰ میلیارد تومانی در کسری نقدینگی، توانی برای سازنده باقی نمی‌گذارد و خروج ناگزیر بسیاری از آنان از چرخه ساخت را رقم می‌زند.»
معمای پیش‌فروش‌های زودهنگام و شکل‌گیری اختلافات حقوقی
یکی از جدی‌ترین ابعاد این بحران، سرنوشت قراردادهای سنتی پیش‌فروش در دوران ثبات نسبی قیمت‌هاست. دبیر اتحادیه املاک با هشدار نسبت به ابعاد حقوقی و اجتماعی این موضوع خاطرنشان ساخت:
«بسیاری از سازندگان با تکیه بر فرمول‌های قبلی، یک یا دو واحد از پروژه در دست ساخت خود را در مراحل ابتدایی پیش‌فروش کرده بودند تا نقدینگی لازم برای پیشبرد مراحل اسکلت‌بندی و سفت‌کاری را تأمین نمایند. اما رشد ناگهانی و غیرقابل پیش‌بینی در هزینه ساخت و ساز، ارزش مبالغ دریافتی را تحلیل برد و سازنده را در تأمین بخش‌های بعدی پروژه با درماندگی مالی روبه‌رو کرد.»
وی در خاتمه با ترسیم پیامدهای زیان‌بار این وضعیت بر سیمای شهری و بازار مسکن گفت:
«پیامد مستقیم این رخداد، ماندگاری و انباشت تعداد قابل توجهی از ساختمان های نیمه کاره در مناطق مختلف تهران است؛ سازندگانی که نه شرایط مالی لازم برای رساندن این بناها به خط پایان را دارند و نه می‌توانند در چنین شرایطی واحدهای تکمیل‌نشده را به بازار مصرف عرضه کنند. متأسفانه این قفل‌شدگی ساختمانی در کنار آسیب‌های اقتصادی، به موجی از اختلافات پیچیده حقوقی، طرح دعاوی در مراجع قضایی و تعارض منافع میان سازندگان، خریداران و مالکان زمین منجر شده که نیازمند چاره‌اندیشی فوری متولیان مسکن است.»
