انفجار قیمت مسکن در تهران؛ رشد ۵۳ درصدی و عبور از متری ۱۲۵ میلیون تومان
جهش ۵۳ درصدی قیمت مسکن تهران؛ عبور میانگین از متری ۱۲۵ میلیون تومان
بازار مسکن پایتخت که طی ماههای گذشته در فضای رکودی سنگینی قرار داشت، حالا تحت تأثیر جهشهای ارزی و افزایش انتظارات تورمی وارد فاز تازهای از رشد قیمت شده است. تازهترین دادههای آماری نشان میدهد میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران از مرز ۸۰ میلیون تومان عبور کرده و در بهمن ۱۴۰۴ به رقم بیسابقه ۱۲۵ میلیون تومان رسیده است؛ عددی که نگرانی متقاضیان مصرفی و حتی سرمایهگذاران را افزایش داده است.
عقبماندگی مسکن از دلار و طلا؛ شکاف قیمتی در حال پر شدن؟
بررسیها نشان میدهد از ابتدای سال ۱۴۰۳ تا بهمن ۱۴۰۴، بازارهای موازی رشد بسیار شدیدتری نسبت به مسکن تجربه کردهاند. در این بازه زمانی، قیمت دلار حدود ۱۶۲ درصد و طلا نزدیک به ۴۹۲ درصد افزایش داشته، در حالی که رشد میانگین قیمت مسکن به ۵۳ درصد محدود شده است.
میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان که در فروردین سال گذشته حدود ۸۱.۶ میلیون تومان بود، اکنون به محدوده ۱۲۵ میلیون تومان رسیده است. همین اختلاف رشد باعث شده برخی کارشناسان از اصطلاح «جاماندگی مسکن» استفاده کنند و معتقد باشند بازار ملک در حال تلاش برای جبران فاصله خود با نرخ ارز است.
رشد انفجاری فایلهای فروش در زمستان ۱۴۰۴
اگرچه رشد سالانه ۵۳ درصدی نشاندهنده افزایش تدریجی قیمتهاست، اما تحولات سه ماه اخیر تصویر متفاوتی ارائه میدهد. گزارشهای میدانی از بنگاههای املاک تهران حاکی از آن است که قیمتهای پیشنهادی فروشندگان تنها در یک فصل بین ۳۰ تا ۵۰ درصد افزایش یافته است.
این افزایش در مناطق ۱ تا ۶ و همچنین مناطق پرتقاضایی مانند ۱۴ و ۱۵ نمود بیشتری داشته است. برای نمونه، در برخی مناطق جنوبی تهران، قیمت واحدهای نوساز که پیشتر متری حدود ۸۰ میلیون تومان معامله میشد، اکنون به بیش از ۱۲۰ میلیون تومان رسیده است.
دلایل اصلی جهش قیمت مسکن چیست؟
کارشناسان معتقدند بازار ملک به دلیل ویژگی «چسبندگی قیمتی» معمولاً با تأخیر به نوسانات ارزی واکنش نشان میدهد؛ اما در زمان کاهش نرخ ارز، افت محسوسی را تجربه نمیکند. این خاصیت باعث میشود جهشهای ارزی در نهایت اثر خود را بر بازار مسکن بگذارند.
علاوه بر نوسانات دلار، افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصدی قیمت نهادههای ساختمانی در ماههای اخیر نیز فشار مضاعفی بر هزینه ساخت وارد کرده است. رشد هزینه مصالح، دستمزدها و سایر هزینههای جانبی ساختوساز، زمینه افزایش قیمت واحدهای نوساز را فراهم کرده است.
رکود تورمی؛ بازار در بنبست خرید
در حالی که قیمتهای پیشنهادی با سرعت بالا افزایش مییابد، حجم معاملات همچنان پایین است. این وضعیت که از آن با عنوان «رکود تورمی» یاد میشود، به معنای رشد اسمی قیمتها در کنار کاهش توان خرید متقاضیان است.
بررسی شاخص دلاری مسکن نیز نکته قابلتوجهی را نشان میدهد. در شرایطی که قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در تهران معمولاً بین ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار در نوسان بود، اکنون این عدد به حدود ۷۷۶ دلار کاهش یافته است. این موضوع بیانگر آن است که بازار ملک هنوز بهطور کامل خود را با جهشهای ارزی تطبیق نداده است.
با این حال، بسیاری از تحلیلگران معتقدند در صورت تداوم بیثباتی متغیرهای کلان اقتصادی، روند افزایشی قیمت مسکن در سال آینده نیز ادامه خواهد داشت.
