مستاجران تهرانی به حاشیه رانده شدند؛ اجاره هر متر ۴۵۰ هزار تومان
بازار اجاره مسکن تهران در نخستین ماه زمستان با وجود ثبات نسبی قیمتها، شاهد یک تغییر مهم و معنادار بوده است؛ جابهجایی گسترده مستاجران به سمت خروجیها و مناطق مرزی شهر. افزایش فشار هزینههای زندگی و سطح بالای اجارهبها باعث شده بخش قابل توجهی از تقاضای اجاره از مناطق جنوبی تهران به محدودههای لبهای و خارج از خط محدوده شهری منتقل شود.
بررسی شاخصهای اجاره مسکن نشان میدهد در دیماه، میانگین اجارهبهای هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به حدود ۴۵۰ هزار تومان رسیده است؛ رقمی که با فرض تبدیل کامل پول پیش به اجاره ماهانه محاسبه شده است. بر این اساس، اجاره یک واحد ۷۰ متری در تهران به طور متوسط حدود ۳۱ میلیون تومان در ماه برآورد میشود.
همچنین دادههای حاصل از بررسی فایلهای آنلاین بازار اجاره نشان میدهد میانگین قیمت پیشنهادی مالکان در دیماه، در سطح ۲۰ میلیون تومان اجاره ماهانه بهعلاوه حدود ۹۰۰ میلیون تومان پول پیش تثبیت شده است. این ارقام نشان میدهد اگرچه سرعت رشد اجارهبها کاهش یافته، اما سطح قیمتها همچنان فراتر از توان مالی بسیاری از خانوارهای مستاجر است.
ثبات قیمتی، اما فشار سنگین معیشتی
مطابق بررسیهای انجامشده، تورم ماهانه اجاره مسکن در دیماه نزدیک به صفر بوده و حتی نرخ رشد نقطهبهنقطه اجاره نسبت به سال گذشته به کمتر از ۲۰ درصد رسیده است. با این حال، تورم عمومی بالا همچنان بهعنوان عامل اصلی فشار بر مستاجران عمل میکند.
بر اساس دادههای مرکز آمار، تورم نقطهبهنقطه عمومی در دیماه به حدود ۶۰ درصد رسیده است؛ رقمی کمسابقه که باعث شده هزینههای خوراک، حملونقل و خدمات، سهم بیشتری از درآمد خانوارها را به خود اختصاص دهد و در نتیجه، توان پرداخت اجاره کاهش یابد. همین موضوع، مستاجران را ناچار به انتخاب مناطق ارزانتر در حاشیه و خروجیهای شهر کرده است.
تمرکز تقاضا در مناطق ۱۸ و ۱۹ و جنوب آزادگان
تحقیقات میدانی نشان میدهد بیشترین افزایش تقاضای اجاره در مناطق ۱۸ و ۱۹ تهران و همچنین محدودههای جنوبی بزرگراه آزادگان رخ داده است. محلههایی مانند مرتضیگرد و خلازیر که در گذشته جزو گزینههای حاشیهای محسوب میشدند، اکنون به مقصد جدید مستاجران جنوب تهران تبدیل شدهاند.
پایین بودن سطح اجارهبها یکی از مهمترین دلایل این جابهجایی است. متوسط اجاره هر مترمربع در منطقه ۱۹ حدود ۲۶۰ هزار تومان و در منطقه ۱۸ حدود ۲۶۹ هزار تومان برآورد میشود که کمترین سطح اجاره در میان مناطق ۲۲گانه تهران به شمار میرود.
عامل دوم، ترکیب فایلهای عرضهشده در این مناطق است. بیش از ۹۰ درصد واحدهای اجارهای مناطق ۱۸ و ۱۹ بهصورت رهن کامل عرضه میشوند و سایر فایلها نیز عمدتاً اجاره ماهانهای کمتر از ۱۰ میلیون تومان دارند؛ موضوعی که برای مستاجران تحت فشار نقدینگی، جذابتر است.
عامل سوم، کوچکتر بودن متراژ واحدها است. میانگین مساحت واحدهای اجارهای در این مناطق حدود ۷۰ مترمربع است؛ در حالی که این رقم در سایر مناطق جنوبی تهران به ۷۵ تا ۸۰ مترمربع میرسد.
روایت مشاوران املاک از بازار سرد زمستانی
واسطههای ملکی از رکود فصلی بازار اجاره در دیماه خبر میدهند. به گفته آنها، خارج از فصل بودن نقلوانتقالات، ناآرامیهای ماه گذشته و تمدیدهای موقت قراردادها از سوی مالکان، باعث کاهش تعداد فایلها و افت معاملات شده است.
با این حال، نقطه مشترک تمام روایتها، برتری تعداد متقاضیان نسبت به فایلهای موجود است. نگرانی مستاجران از افزایش اجارهبها در سال آینده، بسیاری را به جستوجوی زودهنگام واحد اجارهای سوق داده؛ در حالی که بازار خرید مسکن تأثیر محسوسی بر بازار اجاره نداشته است.
در محله مرتضیگرد نیز که پیشتر اجارهبها بهمراتب پایینتر از محلههایی مانند عبدلآباد و نعمتآباد بود، بهبود زیرساختها و افزایش ساختوساز باعث شده سطح اجاره به میانگین منطقه ۱۹ نزدیک شود و در برخی موارد حتی با آن برابری کند. عمده متقاضیان این محدوده را مستاجران جنوب تهران تشکیل میدهند، هرچند بخشی از تقاضا نیز از مناطق مرکزی شهر به این نواحی منتقل شده است.
