کاهش ۴۵ درصدی وام مسکن
کاهش ۴۵ درصدی وام مسکن؛ بحران تأمین مالی و افت شدید تسهیلات بانکی
اخبار ساختمان – بخش مسکن و ساختمان به عنوان پیشران اصلی اقتصاد کلان، برای تداوم پویایی، حیات و چرخش چرخ‌های تولید و مصرف، نیازمند تزریق منظم و پرقدرت نقدینگی از سوی شبکه بانکی است. با این حال، بررسی کارنامه عملکردی نظام بانکی در هفت ماه نخست سال جاری حکایت از آن دارد که ابزار وام مسکن عملاً کارکرد حمایتی خود را از دست داده و بازیگران اصلی این بازار یعنی متقاضیان خرید و سازندگان خرد، در وضعیتی شبیه به «پات در شطرنج» گرفتار شده‌اند؛ شرایطی که در آن هیچ‌یک از ارکان تقاضا و عرضه توان تحرک نداشته و ساختار تأمین مالی کشور نیز به دلیل ناترازی‌های عمیق، یارای پوشش هزینه‌های سرسام‌آور ساخت و خرید را ندارد.
به گزارش پایگاه خبری «اخبار ساختمان»، بررسی آمارهای رسمی از حجم پرداخت تسهیلات ساخت مسکن و خرید آپارتمان توسط شبکه بانکی در ۷ ماهه امسال نشان می‌دهد که به‌رغم رشد اسمی ارقام، ارزش واقعی تسهیلات پرداختی با افتی بین ۱۱ تا ۴۵ درصد مواجه شده است؛ روندی که ریشه‌های آن را باید در بحران‌های کلان اقتصاد سیاسی و شکاف عمیق میان هزینه‌های ساخت با قدرت وام‌دهی بانک‌ها جستجو کرد.
سقوط سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی به ۳.۲ درصد
مطابق داده‌های موجود، سهم کل بخش مسکن و ساختمان از مجموع تسهیلات پرداختی توسط شبکه بانکی طی ماه‌های سپری‌شده از سال جاری، رقمی معادل ۳.۲ درصد بوده است؛ دیتایی که مقایسه آن با سهم ۴ درصدی مدت مشابه در سال گذشته، از عقب‌گرد سیستم بانکی در حمایت از این بخش حیاتی حکایت دارد.
این رقم اندک در حالی به ثبت رسیده است که بخش مسکن و ساختمان در دوره‌های پیشین ثبات اقتصادی و پیش از سایه‌افکندن ریسک‌های کلان، دست‌کم سهمی ۲۰ درصدی از منابع بانکی کشور را به خود اختصاص می‌داد. در شرایط کنونی، نظام تامین مالی مسکن عملاً نقش کمک‌رسان خود را تنها به محدوده‌ای خاص از پروژه‌های دولتی معطوف کرده و خریداران آزاد و سازندگان بخش خصوصی را در چاله‌ای عمیق تنها گذاشته است؛ وضعیتی که بازیگران بازار را در بن‌بست کامل قرار داده است.
کارنامه وام‌دهی در ۷ ماهه؛ افت ۴۵ درصدی تسهیلات نوساز
مردادماه امسال سقف وام مسکن هم در بخش خرید و هم در بخش ساخت و ساز مشمول تعدیل شد و سقف وام جعاله (تعمیرات مسکن) نیز رشد ۴۲ درصدی را تجربه کرد. با این وجود، به دلیل فرآیند اداری زمان‌بر ابلاغ مصوبات از سوی بانک مرکزی به بانک‌های عامل و طی شدن مراحل ابلاغ بخشنامه‌های داخلی به شعب (که دست‌کم ۱.۵ تا ۲ ماه زمان می‌برد)، کارنامه عملکردی هفت‌ماهه نخست سال تأثیر چندانی از این مصوبات جدید نپذیرفته است.
بر اساس آمار تفکیکی:
- وام خرید مسکن کلی: ارزش واقعی این تسهیلات در هفت ماهه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۱ درصد کاهش یافته است.
- وام خرید مسکن نوساز: این افت با شدت بیشتری همراه بوده و ارزش واقعی تسهیلات پرداختی برای خرید آپارتمان‌های نوساز کاهشی معادل ۴۵ درصد را ثبت کرده است.
- وام مسکن غیرنوساز: ارزش واقعی تسهیلات پرداختی برای خرید واحدهای مسکونی مسکن غیرنوساز (با لحاظ نرخ رشد مسکن) حدود ۴ درصد رشد جزئی نشان می‌دهد.
- وام جعاله (تعمیرات): این تسهیلات در بازه زمانی مذکور رشد واقعی ۷ درصدی را تجربه کرده است.
- تسهیلات ساخت مسکن: ارزش واقعی منابعی که تحت عنوان تسهیلات به سازندگان بخش مسکن پرداخت شده، با افتی چشمگیر و معادل ۴۰ درصد روبه‌رو شده است.
چرا نظام بانکی از حمایت بازار بازماند؟ (بررسی ۶ علت کلیدی)
مقایسه کارکرد نظام تامین مالی مسکن در ایران با استانداردهای جهانی، فاصله ژرفی را نمایان می‌سازد. در اقتصادهای توسعه‌ریافته و حتی بسیاری از کشورهای همسایه، تسهیلات رهنی نقش اصلی تأمین بودجه خانوار برای صاحب‌خانه‌شدن را ایفا می‌کند و وام‌های ساخت نیز نزدیک به دو‌سوم هزینه‌های تولید را پوشش می‌دهند؛ حال آنکه در ایران، فقر تسهیلات در بخش غیرحمایتی بیداد می‌کند.
افت ارزش واقعی وام خرید مسکن و تسهیلات ساخت در سال جاری، معلول ۶ عامل ساختاری و کلان است:
- افت درآمد خانوار و تورم بالا: تورم انباشته قدرت پس‌انداز و توان خرید متقاضیان را به صفر رسانده است. سقف فعلی وام خرید مسکن (یک میلیارد تومان) تنها یک‌پانزدهم بودجه مورد نیاز برای خرید یک آپارتمان نوساز ۶۰ مترمربعی را پوشش می‌دهد.
- سقف یکسان وام نوساز و غیرنوساز: عدم تفکیک انگیزشی متناسب با بهای تمام‌شده واحدهای نوساز، تمایل به خرید این واحدها را سرکوب کرده است.
- کمبود نسبی واحد نوساز در بازار: رکود ساخت‌وساز منجر به کاهش عرضه واحدهای نوساز و در نتیجه عدم تقاضای مؤثر برای این بخش شده است.
- قدرت پوششی بسیار پایین وام ساخت: تسهیلات فعلی سازندگان تناسبی با هزینه‌های گزاف اجرای ابنیه ندارد.
- رکود مسلط بر بازار خرید: زنجیره رکود خرید و فروش، سازندگان را نیز به دلیل عدم نقدشوندگی پروژه‌ها از ادامه کار بازداشته است.
- ناترازی بانک‌ها و تورم فزاینده: به گفته کارشناسان، بانک‌ها به دلیل تورم‌های نزدیک به ۹۰ درصد و بهای تمام‌شده پول بالای ۵۰ درصد، قادر به پرداخت تسهیلات بلندمدت با نرخ سود ثابت (نظیر سود ۲۲.۵ درصدی با بازپرداخت ۱۲ ساله) نیستند، زیرا این مدل به سرعت تعادل منابع و مصارف آن‌ها را بر هم می‌زند؛ به همین دلیل شبکه بانکی ترجیح می‌دهد منابع خود را به سمت تسهیلات کوتاه‌مدت «سرمایه در گردش» صنایع هدایت کند.
نگاه کارشناسی؛ درمان رکود با وام ممکن است؟
فردین یزدانی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، در تحلیل این شرایط معتقد است که «تورم و فقر مضاعف» علت‌العلل وضع موجود است. به باور وی، تا زمانی که ریشه‌های تورم کلان اقتصادی و فقر درآمدی خانوارها درمان نشود، نمی‌توان با ابزارهای محدود مبتنی بر افزایش سقف وام مسکن، انتظار خروج بازار از رکود عمیق را داشت. در این شرایط، تا زمانی که تعادل میان توان بازپرداخت متقاضیان، بهای تمام‌شده پول در شبکه بانکی و هزینه‌های ساخت‌وساز برقرار نشود، نظام تأمین مالی کشور در بن‌بست فعلی باقی خواهد ماند.
