قولنامه نویسی برای کدام خانه ها ممنوع است؟
قولنامه نویسی برای کدام خانه ها ممنوع است؟ جزئیات قانون الزام به ثبت رسمی
اخبار ساختمان – اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ساختار سنتی خرید و فروش ملک در بازار مسکن را دستخوش تحولات ساختاری کرده است. بر اساس این قانون مترقی که با هدف شفافیت اقتصادی، مبارزه با زمین‌خواری و ساماندهی بازار معاملات ملکی به اجرا درآمده، تکالیف و محدودیت‌های قانونی جدیدی برای فعالان صنفی و شهروندان وضع شده است. در رأس این محدودیت‌ها، ممنوعیت مطلق تنظیم قولنامه و اسناد عادی برای املاک دارای اسناد نوین قرار دارد؛ رویکردی که تخطی از آن با پیامدهای حقوقی و مالی سنگینی برای بنگاه‌های معاملاتی همراه خواهد بود.
به گزارش پایگاه خبری «اخبار ساختمان»، با اجرایی شدن این مقررات، نظارت دستگاه‌های نظارتی بر عملکرد مشاوران املاک به شدت افزایش یافته و هشدار مراجع قضایی و اجرایی کشور بر این است که هرگونه توافق غیررسمی برای دسته‌ای از املاک فاقد اعتبار قانونی در محاکم خواهد بود.
خط قرمز سازمان ثبت؛ ممنوعیت تنظیم سند عادی برای اسناد سبز رنگ
حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، با تشریح جزئیات اجرایی قانون الزام به ثبت رسمی اعلام کرد: اسناد مالکیتی که از تاریخ سوم تیرماه ۱۴۰۳ به بعد صادر شده‌اند و به رنگ سبز هستند، مشمول قوانین سخت‌گیرانه این مصوبه خواهند بود.
بر این اساس، اگر ملکی دارای سند سبز رنگ باشد، هرگونه نقل و انتقال آن صرفاً باید از مسیرهای پیش‌بینی‌شده در قانون جدید و سامانه‌های رسمی طی شود. بنابراین، تنظیم هرگونه قولنامه یا سند عادی برای این دسته از املاک فاقد اعتبار قانونی بوده و در هیچ‌یک از مراجع قضایی، شبه‌قضایی و دستگاه‌های دولتی پذیرفته نخواهد شد. خریداران و فروشندگان موظفند پیش از عقد هرگونه قرارداد، به رنگ و تاریخ صدور سند مالکیت دقت کافی داشته باشند.
هشدار جدی به مشاوران املاک؛ مسئولیت مدنی و جبران خسارت
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با صراحت خطاب به فعالان صنفی و بنگاه‌های معاملات ملکی اعلام کرد که مشاوران املاک به هیچ عنوان حق تنظیم قولنامه یا سند عادی برای املاک دارای سند سبز رنگ را ندارند.
به گفته بابایی، چنانچه مشاور املاکی برخلاف قانون اقدام به تنظیم سند عادی نماید، افزون بر اینکه این سند در دادگاه قابلیت استناد نخواهد داشت، خود مشاور املاک نیز از نظر مدنی مسئول جبران زیان وارده خواهد بود. اگر خریدار به واسطه تنظیم این قولنامه غیرقانونی متحمل خسارت مالی شود و دادگاه از پذیرش سند عادی سر باز زند، خریدار حق دارد علیه واحد صنفی متخلف شکایت کیفری و حقوقی مطرح کند. در این وضعیت، مشاور به دلیل «تسبیب» در ورود خسارت، مسئولیت مدنی پیدا کرده و موظف به جبران تمام خسارت‌های مالی وارده به خریدار یا فروشنده است.
ضمانت اجرا و مجازات تخلفات صنفی
در راستای حسن اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، شورای راهبری این قانون تمهیدات بازدارنده‌ای را پیش‌بینی کرده است. بر اساس ماده ۱۱ این قانون، مشاوران املاکی که برخلاف مقررات تصریح‌شده زمینه نقل و انتقال غیرقانونی املاک را فراهم آورند، با مجازات‌های سنگینی نظیر جریمه‌های نقدی سنگین، تعلیق و ابطال پروانه کسب و مسئولیت‌های مدنی مواجه خواهند شد. بازرسان سازمان تعزیرات حکومتی و اتحادیه‌های صنفی به صورت مستمر بر عملکرد بنگاه‌ها نظارت دارند.
وضعیت اسناد قدیمی و دفترچه ای در قانون جدید
یکی از پرسش‌های پرتکرار شهروندان این است که آیا این محدودیت شامل املاک با اسناد قدیمی نیز می‌شود؟ در پاسخ باید گفت در شرایط فعلی، ممنوعیت تنظیم قولنامه شامل تمام املاک کشور نمی‌شود. اسناد مالکیت دفترچه‌ای و اسناد قدیمی در حال حاضر مشمول این حکم نیستند و تا زمان عملیاتی شدن کامل سایر مواد قانون، تنظیم سند عادی برای آن‌ها همچنان دارای اعتبار قانونی است.
با این وجود، مالکان اسناد دفترچه‌ای باید توجه داشته باشند که در صورت درخواست تعویض سند و تبدیل آن به اسناد جدید، سند سبز رنگ صادر شده و ملک بلافاصله تحت پوشش قانون الزام به ثبت رسمی قرار می‌گیرد.
نحوه تشخیص اسناد مشمول و آمار اتصال سامانه‌ها
قویدل، سخنگو و معاون امور اسناد سازمان ثبت، در خصوص نحوه تشخیص شمولیت املاک خاطرنشان کرد: ملاک اصلی برای تشخیص، تاریخ صدور درج‌شده در بالای سمت چپ سند مالکیت است. گفتنی است در کشور حدود ۲۵ میلیون سند مالکیت سبزرنگ و دفترچه‌ای وجود دارد که نزدیک به ۱۲ میلیون آن سبزرنگ و ۱۳ میلیون سند دفترچه‌ای است.
همچنین در راستای اتصال زیرساخت‌ها، از مجموع حدود ۱۴۷ هزار مشاور املاک دارای پروانه صنفی، بیش از ۱۳۸ هزار مشاور (معادل حدود ۹۰ درصد شبکه صنفی کشور) به سامانه‌های سازمان ثبت متصل شده‌اند تا فرآیند تنظیم قراردادها از مسیر قانونی انجام شود.
بر اساس ماده ۳ قانون، مشاوران املاک پس از احراز هویت و بررسی اصالت ملک، یا پیش‌نویس قرارداد را برای ثبت نهایی به دفتر اسناد رسمی ارسال می‌کنند و یا از طریق ۱۴ نوع قرارداد یکسان موجود در سامانه اقدام نموده که طرفین ملزمند حداکثر ظرف سه ماه برای ثبت رسمی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.
