افت ۲۵ درصدی تولید مسکن در سال ۱۴۰۴
افت ۲۵ درصدی تولید مسکن در سال ۱۴۰۴؛ ورود بازار ساخت و ساز به عصر زمستانی
اخبار ساختمان – بخش ساختمان کشور پنج فصل متوالی رکود عمیق و ریزش مداوم تیراژ را تجربه کرده است؛ دوره‌ای که کارشناسان اقتصاد مسکن آن را به‌درستی «عصر زمستانی ساخت‌وساز» نام‌گذاری کرده‌اند. در این بازه، نه‌تنها متراژ و تعداد واحدهای درج‌شده در مجوزهای ساخت با شیب تند سقوط کرده، بلکه حجم واقعی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی نیز افت سنگینی را ثبت کرده است. برهم‌خوردن نسبت میان هزینه‌های تولید و بهای فروش، تحمیل الگوهای مالیاتی غیرمتعارف و سایه سنگین ریسک‌های سیاسی و نظامی، دست‌به‌دست هم داده‌اند تا فعالان ساختمانی یکی پس از دیگری پروژه‌های خود را متوقف کرده یا به حداقل برسانند.
به گزارش پایگاه خبری «اخبار ساختمان»، تحلیل تازه‌ترین گزارش‌های آماری از وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی در مناطق شهری کشور نشان می‌دهد که تولید مسکن در سال ۱۴۰۴ نسبت به سال قبل از آن، افتی معادل ۲۵ درصد داشته است؛ روندی کاهشی که در بهار ۱۴۰۵ نیز استمرار یافته و هشدار کارشناسان درباره عمیق‌تر شدن کسری عرضه در برابر تقاضای پایه‌ای را به دنبال داشته است.
کارنامه پروانه‌های ساختمانی؛ پنج فصل متوالی رشد منفی
بررسی روند صدور مجوزهای ساخت حاکی از آن است که تیراژ ساخت واحدهای مسکونی در پنج فصل متوالی منتهی به ابتدای تابستان ۱۴۰۵، به‌طور میانگین در هر فصل نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۳ درصد افت داشته است. سال ۱۴۰۴ همچنین با ثبت رشد واقعی منفی ۲۹ درصدی در شاخص حجم سرمایه‌گذاری ریالی بخش مسکن به پایان رسید که گواهی بر خروج پرشتاب نقدینگی از بخش مولد مسکن به سوی بازارهای نامولد و سفته‌بازانه است.
بر اساس پیش‌نویس طرح جامع مسکن تا افق ۱۴۱۵، کف نیاز سالانه کشور برای حفظ تعادل نسبی در بازار، عرضه حداقل ۵۹۰ هزار واحد مسکونی جدید است. این در حالی است که:
- در کل سال ۱۴۰۴ تنها برای عرضه ۳۹۲ هزار واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شد که افتی ۲۵ درصدی را نشان می‌دهد.
- در بهار ۱۴۰۵ نیز ساخت ۹۵ هزار واحد مسکونی در مناطق شهری آغاز شده که نه‌تنها ۱۳ درصد کمتر از بهار سال گذشته است، بلکه فاصله معناداری با نرخ نیاز واقعی بازار دارد.
چهار عامل کلیدی در تحدید عرضه مسکن؛ پیامدهای دو جنگ متوالی
هم‌پوشانی رخدادهای بیرونی و درون‌بخشی، زمینه شکل‌گیری این رکود تاریخی را فراهم کرده است. در طول این پنج فصل کاهشی، اقتصاد کشور با تبعات دو جنگ (جنگ ۱۲ روزه و جنگ ۴۰ روزه) مواجه شد. عدم‌قطعیت‌های ناشی از درگیری‌های نظامی، بیشترین ضربه ساختاری را به پروژه‌های بلندمدت از جمله صنعت ساخت و ساز وارد کرد؛ زیرا فعالان ساختمانی با توجه به نوسانات شدید قیمت‌ها و جهش تورم تولید، از قبول هرگونه تعهد زمانی و قراردادی درازمدت امتناع کردند.
اثر ثانویه این نااطمینانی‌ها، تعمیق رکود در معاملات خرید سرمایه‌ای ملک بود. افت شدید خرید آپارتمان به‌ویژه واحدهای نوساز، جریان ورود نقدینگی و نوسازی سرمایه سازندگان را مسدود کرد و تأمین منابع پروژه‌های در حال اجرا را به بن‌بست کشاند.
بارش مخرب مالیاتی و تبخیر اصل سرمایه انبوه‌سازان
یکی دیگر از موانع سهمگین در مسیر تولید مسکن، مکانیسم نامتعارف وصول مالیات در شرایط تورمی است. بر اساس ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم، سازندگان موظف به پرداخت ۲۵ درصد عایدی حاصل از ساخت و فروش هستند. اما دریافت دومرحله‌ای این مالیات، عملاً سازندگان را وادار به پرداخت مالیات بابت تورم عمومی جامعه کرده است.
سازنده هنگام فروش واحد مسکونی معادل ۱۰ درصد قیمت منطقه‌ای، مالیات علی‌الحساب پرداخت می‌کند. سپس ادارات امور مالیاتی سال‌ها بعد، مالیات نهایی ۲۵ درصدی را بر مبنای «قیمت روز» همان ملک مطالبه می‌کنند. با توجه به اینکه متوسط رشد قیمت مسکن در ۶ سال گذشته سالانه ۴۷ درصد بوده است، سازنده بابت آپارتمانی که سال‌ها پیش با نرخ‌های پایین‌تر واگذار کرده، مالیاتی مضاعف می‌پردازد؛ سازوکاری که موجب تبخیر اصل سرمایه فعالان ساختمانی شده است.
در همین راستا، فرشید پورحاجت، دبیر تشکل انبوه‌سازان، از توافقات جدید در کمیته رفع موانع تولید ساختمان با حضور معاون نظارت اقتصادی معاون اول رئیس‌جمهور خبر داده و اعلام کرد:
«پیشنهاد شده است ماده ۷۷ اصلاح شود؛ رویه دریافت مالیات علی‌الحساب متوقف گردد و پروژه‌های بافت فرسوده و مسکن حمایتی مشمول معافیت ۵۰ درصدی مالیات بر ساخت و فروش شوند. همچنین ساخت‌وسازهای منطبق بر الگوی مصرف نیز مشمول تخفیفات مالیاتی خواهند شد که برای تصویب نهایی به شورای‌عالی مسکن می‌رود.»
تورم نهاده‌های ساختمانی؛ ترمز پرقدرت سرمایه‌گذاری
شکاف عمیق میان رشد هزینه‌های تولید و رشد بهای ملک، جذابیت سرمایه‌گذاری را از میان برده است. سال گذشته هزینه ساخت مسکن رشدی ۶۰ درصدی را به ثبت رساند، در حالی که قیمت فروش نهایی مسکن به دلیل افت توان خرید جامعه، تنها حدود ۳۰ درصد افزایش یافت.
به گفته فرشید پورحاجت، تورم نهاده‌ها قوی‌ترین ترمز در برابر توسعه تولید مسکن بوده است. بهای مصالح ساختمانی متأثر از اختلالات دوره جنگ و بحران کمبود انرژی (قطعی برق و گاز کارخانه‌های سیمان و فولاد)، رکوردهای قیمتی جدیدی را ثبت کرد و حاشیه سود تولیدکنندگان را به صفر نزدیک نمود.
چهار تاکتیک سازندگان برای بقا در بازار مسکن
حمید قاضی، از توسعه‌گران و کارشناسان صنعت ساختمان، با ارزیابی رفتارهای بازار تأکید کرد که فعالان بخش مسکن در مواجهه با نااطمینانی‌ها و ریسک‌های تحمیلی، چهار استراتژی انقباضی را برگزیده‌اند:
- کاهش یا تعلیق سرمایه‌گذاری‌های جدید: سازندگان برای مصون ماندن از ریسک‌های قیمتی، از تعریف کارگاه‌های جدید ساختمانی امتناع می‌کنند.
- توقف پروژه‌های نیمه‌کاره: تعدادی از پروژه‌های در حال اجرا به دلیل برهم‌خوردن محاسبات سود و زیان، تا مشخص‌شدن افق‌های اقتصادی به حالت تعلیق درآمده‌اند.
- کاهش عمدی سرعت اجرا (لاک‌پشتی شدن پیشرفت): بسیاری از فعالان با حداقل نیرو و منابع کار می‌کنند تا ناچار به خرید مصالح در اوج تورم نشوند.
- تحویل واحدها بدون تکمیل نهایی: در مناطق کمتر برخوردار شهری از جمله بخش‌هایی از تهران، سازندگان برای رهایی از بار تورم تولید، اقدام به تحویل واحدهای مسکونی بدون نصبیات و نازک‌کاری تکمیلی به خریداران کرده‌اند.
به باور کارشناسان، چنانچه موانع ساختاری از جمله نظام مالیاتی ضدتولید و ناترازی مصالح برطرف نشود، رکود در تولید مسکن در فصول آتی عمیق‌تر خواهد شد و عرضه مسکن نوساز با بحران کم‌سابقه‌ای مواجه می‌گردد.
