تفاهم سیاسی قیمت مسکن را پایین میآورد؟ تحلیل اثرات تورم ۱۳۰ درصدی مصالح
آیا با کاهش تنشهای سیاسی، قفل بازار مسکن باز میشود و قیمتها فرو میریزد؟ این پرسشی است که در روزهای اخیر با تغییر فضای دیپلماتیک، ذهن بسیاری از فعالان صنعت ساختمان و متقاضیان خرید ملک را به خود مشغول کرده است.
به گزارش پرشین سازه، تحلیل وضعیت فعلی بازار مسکن و بررسی دیدگاههای کارشناسانی همچون فردین یزدانی نشان میدهد که بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری تحت فشار دو تیغه قیچی است: «سیاست خارجی» و «تورم هزینههای ساخت». با این حال، شواهد موجود نشان میدهد که حتی در صورت وقوع تفاهمهای سیاسی، نباید منتظر ریزش ناگهانی قیمتها بود.
چرا بازار مسکن به اخبار سیاسی واکنش سریع نشان نمیدهد؟
برخلاف بازارهای نقدشوندهای مثل طلا و ارز که به صورت لحظهای به اخبار سیاسی واکنش نشان میدهند، بازار مسکن ماهیت متفاوتی دارد. مسکن کالایی با نقدشوندگی پایین است و قیمت آن بیش از آنکه تابع نوسانات خبری باشد، از هزینههای تولید و قدرت خرید واقعی جامعه تبعیت میکند.
در حال حاضر، تورم مسکن نه از سمت «تقاضای مصرفی» (که به دلیل ضعف قدرت خرید عملاً از بازار خارج شده)، بلکه از سمت «هزینه تولید» و «انتظارات تورمی» تغذیه میشود. به همین دلیل، صرفاً با یک خبر سیاسی مثبت، موتور محرک قیمتها خاموش نخواهد شد.
رکود تورمی؛ چالش بزرگ سازندگان و خریداران
فردین یزدانی وضعیت فعلی را «رکود تورمی» توصیف میکند. در این وضعیت، حجم معاملات به شدت پایین است، اما قیمتها به دلیل افزایش مداوم هزینههای ساخت، خیال پایین آمدن ندارند.
برای یک سازنده، وقتی هزینه زمین، عوارض شهرداری، دستمزد و از همه مهمتر مصالح ساختمانی بالا میماند، کاهش قیمت واحد نهایی عملاً به معنای ضرر است. در چنین شرایطی، سازندگان به جای ارزانفروشی، ترجیح میدهند پروژههای جدید را تعریف نکنند یا فروش را تا زمان مشخص شدن وضعیت بازار متوقف کنند.
سناریوهای پیشروی بازار مسکن پس از تحولات سیاسی
برای تحلیل آینده، میتوان سه سناریوی اصلی را متصور بود:
۱. سناریوی تفاهم موقت
در این حالت، نااطمینانی در اقتصاد کاهش یافته و نرخ ارز تا حدودی کنترل میشود. این موضوع میتواند ثبات نسبی در بازار مصالح ایجاد کند. اما به دلیل ضعف قدرت خرید خانوار، نباید منتظر رونق معاملات بود. اثر اصلی این سناریو، ثبات قیمتها یا رشد ملایمتر آنهاست، نه ریزش قیمت.
۲. سناریوی توافق جامع
اگرچه احتمال وقوع آن در کوتاهمدت پایین ارزیابی میشود، اما در صورت تحقق، اثرات آن با تاخیر یک تا دو ساله ظاهر خواهد شد. توافق جامع از مسیر رشد اقتصادی و بهبود درآمد سرانه میتواند به تقویت تقاضای مصرفی کمک کند و بازار را از رکود خارج سازد.
۳. سناریوی تشدید تنشها
در این سناریو، سرمایهگذاری در بخش تولید مسکن به شدت کاهش مییابد و رکود فعلی عمیقتر میشود. نتیجه این وضعیت، کاهش عرضه در سالهای آینده و فشار مضاعف بر بازار اجاره خواهد بود.
جمعبندی: واقعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۵
جمعبندی تحلیلها نشان میدهد که خبرهای سیاسی میتوانند «انتظارات» را تعدیل کنند، اما «واقعیتهای اقتصادی» بازار مسکن را تغییر نمیدهند. تا زمانی که هزینه ساخت (به ویژه مصالح) با چنین نرخهای بالایی رشد میکند و قدرت خرید خانوار ترمیم نشده است، بازار مسکن بیشتر به سمت رکود کمنوسان حرکت خواهد کرد.
برای خریداران مصرفی، انتظار برای ریزش سنگین قیمتها ممکن است با ریسک «جاماندگی دوباره از بازار» همراه باشد، زیرا هزینههای ساخت به عنوان کف قیمتی، اجازه سقوط آزاد را به بازار ملک نمیدهند.
