رد پای نقدینگی در جهش تازه قیمت مسکن تهران
التهاب دوباره در بازار مسکن تهران این پرسش قدیمی را دوباره به مرکز بحثهای اقتصادی آورده است: ریشه جهش قیمت مسکن چیست؟ آیا توقف واگذاری زمینهای ۹۹ ساله عامل اصلی افزایش قیمتهاست یا موتور اصلی تورم در بازار ملک همان رشد مداوم نقدینگی در اقتصاد ایران است؟
به گزارش پرشین سازه، بررسی دادههای بلندمدت اقتصاد ایران نشان میدهد توضیح جهشهای قیمتی در بازار مسکن بدون توجه به نقش نقدینگی تصویر کاملی ارائه نمیدهد. گزارشهای منتشر شده از جمله تحلیلهای روزنامه دنیای اقتصاد نشان میدهد که در دورهای ۲۵ ساله تا پایان سال ۱۴۰۴، میانگین رشد سالانه نقدینگی در ایران ۲۹.۵ درصد بوده است؛ در حالی که میانگین رشد سالانه قیمت مسکن نیز ۲۸.۵ درصد ثبت شده است. این نزدیکی آماری نشان میدهد که در بلندمدت، قیمت مسکن تقریبا همگام با رشد نقدینگی حرکت کرده است.
جهش قیمت پیشنهادی در بازار مسکن تهران
در دو ماه ابتدایی سال جاری نشانههای تازهای از افزایش قیمتها در بازار مسکن تهران مشاهده شد؛ البته این افزایش بیشتر در قیمتهای پیشنهادی فروشندگان دیده شده است.
بر اساس دادههای منتشر شده، قیمتهای پیشنهادی آپارتمان در تهران در فروردین ماه رشد ماهانه ۱۷ درصدی و در اردیبهشت رشد ۲۱.۵ درصدی را تجربه کرده است. با این حال، فاصله قابل توجهی میان قیمتهای پیشنهادی و قیمتهای قطعی معاملات وجود دارد.
میانگین قیمت قطعی معاملات که در میانه بهار گزارش شده حدود متری ۱۵۷ میلیون تومان بوده؛ در حالی که میانگین قیمت پیشنهادی فروشندگان به حدود ۱۹۹ میلیون تومان رسیده است. این اختلاف تقریبا ۲۷ درصدی نشان میدهد بخشی از التهاب فعلی بیشتر در فایلهای فروش و انتظارات قیمتی منعکس شده و هنوز به طور کامل در معاملات واقعی بازار تثبیت نشده است.
با این حال، همین قیمتهای پیشنهادی نقش مهمی در شکلگیری انتظارات بازار دارند و میتوانند رفتار خریداران و فروشندگان در ماههای آینده را تحت تاثیر قرار دهند.
نقدینگی؛ موتور بلندمدت تورم مسکن
یکی از نکات مهم در تحلیل بازار مسکن ایران، نقش نقدینگی در تعیین روند بلندمدت قیمتهاست. در اقتصادی که حجم پول با سرعت بالا رشد میکند، داراییهایی مانند مسکن، طلا و ارز به عنوان پناهگاه حفظ ارزش سرمایه عمل میکنند.
به همین دلیل، رشد نقدینگی در نهایت خود را در قیمت داراییها نشان میدهد و بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنا نیست. البته در دورههای کوتاهمدت ممکن است حرکت قیمت مسکن دقیقا همزمان با رشد نقدینگی نباشد.
در برخی مقاطع بازار ملک از رشد نقدینگی عقب میماند و در مقاطعی دیگر جلوتر حرکت میکند. اما در افق بلندمدت، مسیر این دو متغیر معمولا به هم نزدیک میشود.
چرا بازار مسکن گاهی از نقدینگی عقب میماند؟
تحلیلگران اقتصادی معتقدند چند عامل میتواند باعث شود قیمت مسکن در برخی دورهها از روند رشد نقدینگی فاصله بگیرد.
از جمله مهمترین این عوامل میتوان به چرخههای رکود و رونق معاملات مصرفی، رفتارهای سفتهبازانه، تغییر انتظارات تورمی، نوسانات نرخ ارز، بازدهی بازارهای رقیب و تورم ساخت مسکن اشاره کرد.
برای مثال در سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ بازار مسکن به دلیل شرایط رکودی، کاهش قدرت خرید خانوارها و افزایش ریسکهای اقتصادی، توان جذب گسترده سرمایههای جدید را نداشت. در نتیجه بخشی از اثر رشد نقدینگی در قیمت مسکن به صورت موقت فشرده شد و به طور کامل در بازار ظاهر نشد.
اما در چنین شرایطی معمولاً با تغییر انتظارات تورمی یا افزایش جذابیت سرمایهگذاری در بازار ملک، این فاصله میتواند دوباره جبران شود.
بازگشت سرمایهها به بازار ملک
در سال جاری برخی نشانهها از تغییر رفتار سرمایهگذاران مشاهده میشود. افزایش انتظارات تورمی و کاهش جذابیت برخی بازارهای سرمایهگذاری مانند بورس باعث شده بخشی از سرمایهها دوباره به سمت بازار ملک حرکت کند.
از سوی دیگر، بازار مسکن در دو سال گذشته نسبت به برخی داراییها مانند طلا و ارز بازدهی کمتری داشته است. همین موضوع باعث شده برخی سرمایهگذاران برای تعدیل سبد دارایی خود بخشی از سرمایه را از بازارهای دیگر به بازار مسکن منتقل کنند.
این تغییر در جریان سرمایه میتواند یکی از عوامل شکلگیری موج جدید افزایش قیمتها در بازار مسکن باشد.
اثر تورم ساخت بر قیمت واحدهای نوساز
عامل مهم دیگر در افزایش قیمتها، تورم ساخت مسکن است. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و هزینههای اجرایی باعث شده قیمت تمام شده ساخت واحدهای مسکونی در ماههای اخیر افزایش پیدا کند.
بر اساس گزارشها، واحدهای نوساز حدود ۱۹ تا ۲۰ درصد از فایلهای فروش روزانه در بازار مسکن تهران را تشکیل میدهند. با این حال، متوسط قیمت این واحدها حدود ۲۵ درصد بالاتر از میانگین کل فایلهای فروش است.
افزایش قیمت واحدهای نوساز معمولا به تدریج به بازار واحدهای چند سال ساخت نیز سرایت میکند و میتواند سطح عمومی قیمتها را در بازار بالا ببرد.
آیا زمین ۹۹ ساله میتواند قیمت مسکن را کنترل کند؟
در میان سیاستگذاران، برخی معتقدند توقف واگذاری زمینهای ۹۹ ساله یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن بوده و احیای این سیاست میتواند به کاهش فشار قیمتی در بازار کمک کند.
اما بررسی دادههای تاریخی چنین رابطه مستقیمی را تأیید نمیکند. در دوره ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۲ که واگذاری زمینهای ۹۹ ساله در قالب طرح مسکن مهر در اوج خود قرار داشت، متوسط رشد سالانه قیمت زمین در تهران حدود ۳۸ درصد بود.
این در حالی است که پیش از آن، متوسط رشد سالانه قیمت زمین در تهران ۲۵ درصد گزارش شده بود.
از سوی دیگر در دوره ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۷ که واگذاری زمینهای ۹۹ ساله با شدت کمتری ادامه یافت، متوسط رشد سالانه قیمت زمین در تهران به حدود ۱۸ درصد رسید.
این مقایسه نشان میدهد که واگذاری زمین دولتی به تنهایی نمیتواند عامل تعیینکننده در مهار تورم زمین و مسکن باشد.
هزینههای پنهان توسعه در حاشیه شهرها
یکی دیگر از نکاتی که در تحلیل سیاست زمین باید در نظر گرفته شود، هزینههای واقعی سکونت در پروژههای حاشیهای است. بسیاری از پروژههایی که بر پایه زمینهای دولتی اجرا میشوند، در مناطق دور از مراکز شهری قرار دارند و ساکنان برای دسترسی به خدمات شهری، حملونقل، اشتغال و امکانات رفاهی با هزینههای اضافی روبهرو میشوند.
به همین دلیل، برخی کارشناسان معتقدند تمرکز بر نوسازی بافتهای فرسوده شهری و استفاده از ظرفیت زمینهای داخل شهر میتواند در بسیاری از موارد راهکار کارآمدتری نسبت به توسعه گسترده در حاشیه شهرها باشد.
جمعبندی
بررسی دادههای اقتصادی نشان میدهد جهشهای دورهای در بازار مسکن ایران بیش از آنکه صرفاً نتیجه سیاستهای زمین باشد، ریشه در رشد بلندمدت نقدینگی و انتظارات تورمی دارد.
در کنار این عوامل، متغیرهایی مانند رفتار سرمایهگذاران، بازدهی بازارهای رقیب، تورم ساخت و چرخههای رکود و رونق معاملات نیز میتوانند در کوتاهمدت جهت حرکت بازار را تغییر دهند.
به همین دلیل، سیاستهایی مانند واگذاری زمین ۹۹ ساله اگرچه میتواند در برخی مناطق به افزایش عرضه مسکن کمک کند، اما بدون کنترل رشد نقدینگی و مدیریت انتظارات تورمی نمیتواند به تنهایی ثبات پایدار در بازار مسکن ایجاد کند.
