سقف اجاره ۱۴۰۵؛ آیا افزایش ۲۷ درصدی در تهران گرهگشای مستأجران است؟
با نزدیک شدن به فصل جابهجاییها، بحث سقف اجاره ۱۴۰۵ دوباره به صدر اخبار حوزه مسکن بازگشته است. در حالی که هنوز نرخ رسمی ابلاغ نشده، پیشنهاد اخیر اتحادیه مشاوران املاک تهران مبنی بر افزایش ۲۷ درصدی برای پایتخت و ۲۳ درصدی برای سایر شهرها، زنگهای شروع چانهزنیهای سالانه را به صدا درآورده است. اما پرسش اصلی اینجاست: آیا این سقفگذاری دستوری توان تنظیم بازار پرالتهاب اجاره را دارد یا همچون سالهای گذشته، تنها یک مُسکن موقت برای کاهش فشارهای تورمی است؟
بررسی روند سیاستگذاری در بازار مسکن از سال ۱۳۹۹ تا امروز نشان میدهد که تعیین «سقف رشد اجارهبها»، بیش از آنکه یک راهکار ساختاری برای کنترل قیمتها باشد، ابزاری کوتاهمدت برای کنترل شدت شوکهای قیمتی بوده است. با این حال، فاصله میان «مصوبه» و «واقعیت بازار»، همواره چالش اصلی این سیاست بوده است.
ابهام در نرخ رسمی؛ چالشی برای قراردادهای اجاره
در شرایطی که هنوز نرخ قطعی سقف اجاره ۱۴۰۵ از سوی مراجع ذیصلاح ابلاغ نشده است، پیشنهاد نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک مبنی بر سقف ۲۷ درصدی برای تهران، فضای انتظاری خاصی ایجاد کرده است. نبود یک دستورالعمل رسمی و قطعی در این بازه زمانی، باعث شده بسیاری از مالکان و مستأجران در برزخ تصمیمگیری باقی بمانند.
در عمل، این «دوره انتظار» برای ابلاغ قانون، خود به عاملی برای پیشدستی در بازار تبدیل شده است. بسیاری از قراردادها پیش از اعلام نرخ نهایی تنظیم میشوند و همین بلاتکلیفی، میدان را برای توافقهای غیررسمی باز میگذارد.
نگاهی به کارنامه سیاست سقف اجاره از سال ۱۳۹۹
دولت از سال ۱۳۹۹ با هدف مهار رشد لجامگسیخته اجارهبها، وارد فاز قیمتگذاری دستوری شد. از نرخهای ۲۵ درصدی برای تهران گرفته تا مصوبات شورای عالی مسکن، همگی تلاش داشتند تا ترمز رشد قیمت را بکشند. اما تجربه نشان داده است که:
۱. ناهماهنگی با حقوق مالکیت: در بسیاری از موارد، قوانین مصوب با واقعیتهای حقوقی و رویههای قضایی همخوانی ندارند.
۲. نفوذ تورم عمومی: وقتی تورم عمومی، قیمت نهادههای ساختمانی و هزینههای نگهداری ملک به شدت افزایش مییابد، کنترل قیمت اجاره به تنهایی از عهده یک مصوبه ساده خارج است.
۳. کمبود عرضه: در بازاری که با کسری واحد اجارهای مواجه است، سیاستهای دستوری معمولاً نادیده گرفته میشوند.
آیا سقف اجاره، ابزاری برای تنظیم بازار است؟
باید صادقانه پذیرفت که هدف اصلی سیاستگذار از تعیین سقف اجاره ۱۴۰۵، الزاماً «تنظیم کامل بازار» نیست؛ بلکه جلوگیری از بحرانیتر شدن وضعیت معیشتی مستأجران در اوج فشارهای قیمتی است. به عبارتی، این سیاست قرار است نقش یک مُسکن را بازی کند تا شاید زمان کافی برای اجرای راهکارهای ریشهای فراهم شود.
اما مشکل اینجاست که وقتی از یک «مُسکن»، انتظار «درمان» داریم، طبیعی است که خروجی کارنامه سیاستگذار ضعیف به نظر برسد. تا زمانی که شکاف عرضه و تقاضا در بازار مسکن پر نشود، هیچ سقفگذاریای نمیتواند از پس فشارهای اقتصادی برآید.
گرههای اجرایی؛ چرا قانون سقف اجاره دور زده میشود؟
یکی از بزرگترین موانع اجرای قانون، «ضمانت اجرا» است. گزارشها حاکی از آن است که شفاف نبودن ثبت قراردادها در سامانههایی نظیر «سامانه خودنویس»، امکان دور زدن سقفهای مصوب را فراهم کرده است. وقتی قراردادها خارج از مسیر رسمی تنظیم شوند یا به جای تمدید، قرارداد جدید با ترفندهای مختلف امضا شود، عملاً سقفهای مصوب کارایی خود را از دست میدهند.
برای اینکه این سیاست به نتیجه برسد، نیاز به ثبت فراگیر اطلاعات اجاره و تبعات حقوقی روشن برای تخلف از قانون است. بدون این شفافیت، قانون سقف اجاره تنها بر روی کاغذ باقی میماند.
وام ودیعه؛ کمکی که کافی نیست
در کنار بحث سقف اجاره، تسهیلات کمکودیعه مسکن نیز به عنوان ابزار کمکی مطرح است. اما مشکلاتی نظیر بروکراسی پیچیده بانکی، محدودیت منابع و مبالغی که تناسبی با اجارهبهای کلانشهرها ندارند، باعث شده تا این وامها نیز نتوانند شکاف میان درآمد خانوار و هزینههای اجاره را پر کنند.
نتیجهگیری؛ ثبات بازار در گرو اصلاحات ساختاری
سیاست تعیین سقف اجاره ۱۴۰۵ ممکن است در کوتاهمدت سیگنالی حمایتی به مستأجران ارسال کند، اما تنظیم پایدار بازار نیازمند ترکیبی از سیاستهای تنظیمگر و اصلاحات ساختاری است. تا زمانی که:
- عرضه واحدهای مسکونی افزایش نیابد،
- تورم عمومی مهار نشود،
- و ضمانت اجرای قراردادها تقویت نگردد،
سقف اجاره بیش از آنکه درمانگر باشد، یک مُسکن موقت باقی خواهد ماند. مستأجران برای ثبات واقعی، بیش از مصوبههای درصدی، نیازمند «عرضه فراگیر» و «شفافیت حقوقی» در بازار مسکن هستند.
