جهش تورم مصالح ساختمانی در زمستان ۱۴۰۴؛ آیا هزینه ساخت مسکن دوباره اوج میگیرد؟
تورم مصالح ساختمانی بار دیگر به یکی از متغیرهای تعیینکننده در بازار مسکن تبدیل شده است. تازهترین دادههای رسمی نشان میدهد شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران در زمستان ۱۴۰۴ به ۲۷۸.۶ واحد رسیده؛ عددی که از تشدید فشار هزینهای در سمت عرضه مسکن خبر میدهد.
بر اساس گزارش پرشین سازه مرکز آمار ایران، تورم نقطهبهنقطه نهادههای ساختمانی در زمستان ۱۴۰۴ نسبت به زمستان سال قبل به ۹۶.۸ درصد رسیده است. همچنین تورم فصلی در مقایسه با پاییز ۱۴۰۴ برابر با ۳۶ درصد و تورم سالانه این بخش ۶۱.۸ درصد اعلام شده است. این ارقام نشان میدهد تورم مصالح ساختمانی نهتنها فروکش نکرده، بلکه وارد فاز پرشتابتری شده است.
چرا تورم مصالح ساختمانی برای بازار مسکن اهمیت دارد؟
در ساختار هزینه پروژههای ساختمانی، نهادهها سهم مهمی در برآورد بهای تمامشده دارند. هر جهش قیمتی در این بخش میتواند:
- زمان شروع پروژههای جدید را به تعویق بیندازد
- حاشیه سود سازندگان را کاهش دهد
- قیمت پیشنهادی فروش واحدهای نوساز را تحت فشار قرار دهد
در بازاری که همزمان با رکود معاملاتی و محدودیت نقدینگی روبهروست، رشد شدید تورم مصالح ساختمانی یک سیگنال جدی برای فعالان صنعت ساختوساز محسوب میشود.
کدام گروهها بیشترین افزایش قیمت را ثبت کردند؟
طبق دادههای رسمی، گروه «چوب» بیشترین رشد قیمت را در زمستان ۱۴۰۴ تجربه کرده است:
- تورم فصلی: ۷۳.۳ درصد
- تورم نقطهبهنقطه: ۲۰۸.۵ درصد
- تورم سالانه: ۱۱۶ درصد
چنین جهشی نشان میدهد فشار قیمتی در برخی زیرگروهها بسیار فراتر از میانگین کل بازار مصالح بوده است.
علاوه بر چوب، گروههای زیر نیز رشد قابلتوجهی داشتهاند:
- تأسیسات مکانیکی
- عایقهای حرارتی
- تأسیسات برقی
- میلگرد
- لوله و پروفیل فولادی
- خدمات ساختمانی
در مقابل، کمترین نرخ رشد به گروه شیشه تعلق داشته است.
نکته مهم اینجاست که اثر تورم مصالح ساختمانی برای همه پروژهها یکسان نیست. پروژههایی که سهم بالاتری از اسکلت فلزی یا تأسیسات پیچیده دارند، طبیعتاً از نوسانات قیمتی آسیب بیشتری میبینند.
سهم فولاد در قیمت نهایی مسکن چقدر است؟
همزمان با انتشار آمار تورم، دوباره این سؤال مطرح شده که آیا رشد قیمت فولاد، عامل اصلی گرانی مسکن است؟
برخی فعالان صنعت فولاد اعلام کردهاند که اگر «قیمت نهایی فروش مسکن» مبنا قرار گیرد، سهم فولاد کمتر از ۳ درصد است. بهعنوان مثال:
اگر هر مترمربع مسکن ۱۰۰ میلیون تومان قیمت داشته باشد، سهم فولاد حدود ۲.۵ میلیون تومان خواهد بود.
حتی اگر قیمت فولاد دو برابر شود، قیمت هر مترمربع به حدود ۱۰۲.۵ میلیون تومان میرسد، نه ۲۰۰ میلیون تومان.
اما در مقابل، برخی برآوردهای مهندسی که «هزینه ساخت بدون زمین» را مبنا قرار میدهند، سهم فولاد را تا ۱۴ درصد نیز اعلام کردهاند. برخی تحلیلهای میانی نیز رقم حدود ۷ درصد را مطرح میکنند.
اختلاف میان ۳ تا ۱۴ درصد، بیش از آنکه تناقض آماری باشد، ناشی از تفاوت در تعریف «پایه محاسبه» است.
آیا رشد قیمت فولاد به تنهایی مسکن را گران میکند؟
تحلیل دادهها نشان میدهد رشد قیمت فولاد به تنهایی نمیتواند علت جهش قیمت مسکن باشد. در قیمت نهایی یک واحد مسکونی، عوامل زیر نیز نقش اساسی دارند:
- قیمت زمین
- هزینه تأمین مالی
- عوارض و مجوزها
- دستمزد نیروی انسانی
- ریسک سرمایهگذاری
- شرایط عمومی اقتصاد
با این حال، از منظر سازنده، رشد تورم مصالح ساختمانی میتواند سودآوری پروژه را تحت فشار قرار دهد و انگیزه شروع پروژههای جدید را کاهش دهد. بنابراین باید میان «اثر مصالح بر هزینه ساخت» و «اثر مصالح بر قیمت فروش نهایی» تفکیک قائل شد.
پیام این آمار برای بازار مسکن چیست؟
تصویر زمستان ۱۴۰۴ نشان میدهد بازار مصالح وارد دوره پرهزینهتری شده است:
- تورم نقطهبهنقطه: ۹۶.۸٪
- تورم فصلی: ۳۶٪
- تورم سالانه: ۶۱.۸٪
این ارقام نشان میدهد فشار هزینه در سمت عرضه جدی است. اما همزمان، نسبت دادن کل افزایش قیمت مسکن به فولاد یا یک قلم خاص، با دادههای رسمی همخوانی کامل ندارد.
برای تحلیل دقیق بازار، باید مجموعهای از متغیرها شامل زمین، تأمین مالی، تورم عمومی و ساختار عرضه را همزمان بررسی کرد.
جمعبندی
جهش تورم مصالح ساختمانی در زمستان ۱۴۰۴ زنگ هشدار تازهای برای صنعت ساختوساز است. رشد شدید برخی گروهها مانند چوب و تأسیسات نشان میدهد فشار هزینهای در حال تشدید است. با این حال، نقش فولاد در قیمت نهایی مسکن وابسته به مبنای محاسبه است و نمیتوان آن را تنها عامل گرانی دانست.
برای فعالان بازار مسکن، پیام روشن است:
تصمیمگیری درباره ساخت، خرید یا سرمایهگذاری، بدون توجه همزمان به ساختار هزینه و شرایط کلان اقتصادی، تصویری ناقص از آینده ارائه خواهد داد.
