۱۶ درصد مساحت ایران قابلیت مسکونیسازی دارد؛ بحران مسکن از کمبود زمین نیست
بررسی آمارهای رسمی نشان میدهد برخلاف تصویری که سالها از «کمبود زمین» در کشور ساخته شده، حدود ۱۶ درصد از مساحت ایران قابلیت مسکونیسازی دارد؛ اما سیاستهای محدودکننده، این ظرفیت گسترده را بهصورت مصنوعی کمیاب جلوه داده و به بستری برای بازارسازی زمین تبدیل کرده است. نتیجه این روند، جهش قیمت زمین و انتقال فشار هزینه به خانوارها بوده است.
در شرایطی که هم خانوارها با افت شدید قدرت خرید مواجهاند و هم دولت با محدودیتهای جدی بودجهای دستوپنجه نرم میکند، پرسش اصلی این است که راهکار افزایش رفاه بدون تشدید کسری بودجه چیست؟ پاسخ کارشناسان، تمرکز بر بزرگترین مؤلفه هزینه خانوار یعنی «مسکن» است.
زمین؛ حلقه گمشده سیاست رفاهی
از سال ۱۳۹۷ و همزمان با تشدید فشارهای اقتصادی، تورم مزمن و کاهش رفاه اجتماعی به یکی از چالشهای اصلی کشور تبدیل شد. سیاستهایی مانند تثبیت نرخ ارز اگرچه در مقاطع کوتاهمدت اثرگذار بودند، اما بهدلیل کسری بودجه پایدار نماندند و در نهایت جای خود را به آزادسازی دادند. این نوسان سیاستی، نهتنها رفاه را احیا نکرد، بلکه بیثباتی بیشتری به اقتصاد تحمیل کرد.
در این میان، بررسی ساختار هزینه خانوار نشان میدهد سهم مسکن در کلانشهرها به حدود ۶۵ درصد و در مراکز استانها به نزدیک ۵۰ درصد رسیده است. نکته کلیدی آنجاست که بیش از ۶۰ درصد قیمت نهایی مسکن، مربوط به بهای زمین است؛ نه هزینه ساخت.
آمایش سرزمین چه میگوید؟
نتایج آمایش سرزمینی سال ۱۳۹۹ نشان میدهد ۱۶ درصد از مساحت کشور در اولویت مسکونیسازی قرار دارد، اما سطح اراضی مسکونی فعلی کشور تنها حدود یک درصد (نزدیک به ۱.۱ میلیون هکتار) است. این در حالی است که سازمان ملی زمین و مسکن بهتنهایی حدود ۱.۸ میلیون هکتار زمین در محدوده و حریم شهرها در اختیار دارد.
این آمارها نشان میدهد مسئله اصلی، کمبود زمین نیست؛ بلکه حبس زمین و انحصار در عرضه، عامل اصلی جهش قیمتها و کاهش دسترسی مردم به مسکن است.
عرضه زمین؛ راهکاری بدون فشار بودجهای
کارشناسان معتقدند آزادسازی زمینهای دولتی در حریم شهرها میتواند هم سرمایه راکد دولت را فعال کند و هم بدون خلق نقدینگی، سطح رفاه عمومی را افزایش دهد. در این مدل، دولت میتواند بخشی از زمینها (حدود ۳۰ درصد) را با بخش خصوصی تهاتر کند تا هزینه آمادهسازی و زیرساخت تأمین شود و ۷۰ درصد باقیمانده بهعنوان یک دارایی راهبردی، برای تسویه بدهیها یا حمایت از اقشار حقوقبگیر مورد استفاده قرار گیرد.
تاکید مجلس بر اجرای برنامه هفتم
سید جمال موسوی، عضو هیات رئیسه کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، اجرای کامل ماده ۵۰ برنامه هفتم پیشرفت را یکی از احکام غیرقابل اغماض دانسته و بر ضرورت افزایش فضای سکونتگاهی کشور تأکید کرده است. به گفته او، دولت باید بهجای ورود مستقیم به ساختوساز، با واگذاری زمین و ارائه تسهیلات، مسیر خانهدار شدن مردم را هموار کند.
همچنین نمایندگان مجلس بارها از وزارت راه و شهرسازی خواستهاند در سیاستهای مدیریت زمین تجدیدنظر کند؛ چراکه تسهیل دسترسی به زمین، فشار اجرای تعهدات قانون جهش تولید مسکن را بهطور قابلتوجهی کاهش میدهد.
نهضت ملی مسکن؛ زمین هنوز گلوگاه اصلی
بر اساس آمار رسمی، از حدود ۱.۵ میلیون واحد هدفگذاریشده در قالب نهضت ملی مسکن، تنها ۲۰ درصد وارد فاز اجرایی شده و کمتر از ۱۰ درصد به مرحله آغاز ساخت رسیدهاند. همچنین فقط ۴۰ درصد زمینهای پیشبینیشده تاکنون به متقاضیان واگذار شده و بسیاری از پروژهها در انتظار تصویب نهایی باقی ماندهاند.
جمعبندی
آنچه امروز بازار مسکن را به بحران کشانده، نه کمبود زمین، بلکه انحصار در عرضه و قفل شدن اراضی قابل ساخت است. شکستن این انحصار، میتواند به کاهش قیمت زمین، افت هزینه مسکن، افزایش قدرت خرید خانوار و تحریک اقتصاد بدون افزایش کسری بودجه منجر شود. سیاستی که اگر بهدرستی اجرا شود، میتواند نقش یک بسته رفاهی فراگیر را برای کل اقتصاد ایفا کند.
