راهکار واقعی خانهدار شدن مستاجران
در شرایطی که قیمت مسکن و اجارهبها با سرعتی بیشتر از درآمد خانوارها رشد میکند، خانهدار شدن مستاجران به یکی از چالشهای اصلی اقتصاد ایران تبدیل شده است. بررسی تجربه سالهای اخیر نشان میدهد سیاست مسکن کشور عمدتاً میان دو مسیر «افزایش تسهیلات بانکی» و «اجرای پروژههای بزرگ در حاشیه شهرها» در نوسان بوده؛ رویکردی که در عمل نتوانسته مسیر پایداری برای تبدیل مستاجر به مالک ایجاد کند.
کارشناسان حوزه مسکن معتقدند مؤثرترین راهکار، آزادسازی زمینهای دولتی بلااستفاده درون یا مجاور بافت شهری و واگذاری هدفمند آنها با مشارکت بخش خصوصی است؛ مدلی که میتواند بدون فشار به شبکه بانکی، عرضه واقعی مسکن مصرفی را افزایش دهد.
چرا تسهیلات بانکی راهحل اصلی نیست؟
تزریق وام مسکن، در اقتصادی با تورم مزمن، اگر به افزایش عرضه در مکان مناسب متصل نشود، معمولاً منجر به رشد قیمت دارایی و تشدید شکاف میان مالک و مستاجر میشود. دادههای بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ نشان میدهد میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به بیش از ۱۰۰ میلیون تومان رسیده و رشد اجارهبها در بسیاری از کلانشهرها بیسابقه بوده است. در چنین شرایطی، حتی افزایش سقف وام نیز نسبت وام به قیمت ملک را بهطور معنادار بهبود نمیدهد.
نقطه شروع مؤثر: زمین درون بافت شهری
بهترین نقطه مداخله سیاستگذار جایی است که بیشترین اثر اهرمی را دارد: زمینهای دولتی حبسشده در محدوده شهر یا چسبیده به بافت شهری. فعالسازی این زمینها به جای توسعه بیضابطه حریم شهر، هم هزینه زیرساخت را کاهش میدهد و هم زمان تحویل پروژهها را کوتاهتر میکند.
واگذاری زمین با سند ششدانگ به خانوارهای فاقد مسکن، یک مزیت نهادی مهم ایجاد میکند: مستاجر بهجای خریدار نهایی واحد گران، وارد فرآیند مشارکت در ساخت میشود و از ارزش افزوده تولید مسکن بهرهمند خواهد شد.
مدل عملیاتی پیشنهادی: مشارکت خانوار و بخش خصوصی
در مدل پیشنهادی، هر قطعه زمین با شرط ساخت زمانمند (مثلاً پنج طبقه طی دو سال) به دو خانوار فاقد مسکن واگذار میشود. این خانوارها با یک سازنده بخش خصوصی قرارداد مشارکت منعقد میکنند و در نهایت هرکدام مالک یک واحد مسکونی میشوند. شرط زمانی ساخت، مانع احتکار زمین میشود و انگیزه تکمیل پروژه را برای همه طرفها افزایش میدهد.
برای موفقیت این مدل، چند اصل کلیدی ضروری است:
-
شفافیت در سهم طرفین بر اساس ارزش زمین، هزینه ساخت و سود متعارف
-
محدودیت نقلوانتقال کوتاهمدت برای جلوگیری از سفتهبازی
-
ضمانت اجرای سختگیرانه در صورت عدم پیشرفت پروژه
-
رعایت استانداردهای فنی، ایمنی و زیرساختی شهری
تأمین مالی بدون اتکا به بانکها
یکی از مزیتهای مهم این رویکرد، جدا کردن حل مسئله مسکن از ترازنامه بانکهاست. هزینه آمادهسازی زمین و زیرساخت میتواند از محل ارزش افزوده زمینهای آزادشده و واگذاری یا بهرهبرداری از پهنههای تجاری-خدماتی همان محدوده تأمین شود. در صورت تجمیع این درآمدها در یک حساب شفاف و قابل نظارت، پروژهها بهصورت خوداتکا و بدون ایجاد فشار تورمی اجرا خواهند شد.
چرا توسعه درونبافت شرط موفقیت است؟
ساخت مسکن در زمینهای دورافتاده، معمولاً با افزایش هزینه رفتوآمد، کاهش دسترسی به خدمات شهری و افت کیفیت زندگی همراه است. در مقابل، توسعه درون یا مجاور بافت شهری از ظرفیت زیرساخت موجود استفاده میکند، نظارتپذیرتر است و ریسک تبدیل پروژهها به شهرکهای خوابگاهی را کاهش میدهد. هر ماه تأخیر در ساخت، در اقتصاد تورمی به معنی افزایش هزینه و خروج خانوار هدف از پروژه است؛ بنابراین مکانیابی درست، نقش مستقیمی در استطاعتپذیری مسکن دارد.
نقشه راه اجرای سیاست
برای تبدیل این رویکرد به یک سیاست پایدار، باید:
-
فهرست زمینهای دولتی قابل واگذاری بهصورت عمومی منتشر شود
-
بسته واگذاری و قراردادهای مشارکت استانداردسازی شود
-
گروههای هدف واقعی (فاقد مسکن) بهصورت قابل راستیآزمایی شناسایی شوند
-
بازار ثانویه تنظیمگری شود تا انگیزه سوداگری کاهش یابد
-
اجرای پایلوت و انتشار عمومی نتایج در دستور کار قرار گیرد
جمعبندی
در شرایط فعلی، بهترین مسیر خانهدار شدن مستاجران نه افزایش وام و نه گسترش بیقاعده شهرهاست، بلکه آزادسازی زمینهای دولتی درونبافت، واگذاری هدفمند با شرط ساخت، مشارکت بخش خصوصی و تأمین مالی مبتنی بر ارزش زمین است. این مدل، اگر با شفافیت، قراردادهای استاندارد و نظارت دقیق اجرا شود، میتواند بدون فشار به شبکه بانکی، عرضه مصرفی واقعی ایجاد کرده و مسیر مالکیت را برای مستاجران قابل دسترس کند.
