وقتی آمار پنهان میشود؛ سرمایهها از بازار مسکن فرار میکنند
بازار مسکن در ماههای پایانی سال ۱۴۰۴ در شرایطی دوگانه قرار گرفته است؛ از یکسو نشانههایی از تحرک فصلی و افزایش مراجعات به بنگاههای املاک دیده میشود و از سوی دیگر، نبود شفافیت آماری، شکاف عمیق میان قیمتها و قدرت خرید و کاهش جذابیت سرمایهگذاری، مانع خروج واقعی این بازار از رکود شده است. فعالان صنفی معتقدند ادامه پنهانسازی دادههای رسمی نهتنها کمکی به کنترل قیمتها نکرده، بلکه اعتماد سرمایهگذاران و خریداران را بیش از پیش تضعیف کرده است.
سمانه محرمی نمین، نایبرییس دوم اتحادیه مشاوران املاک، با انتقاد از توقف انتشار آمار رسمی معاملات مسکن میگوید: سیاستگذاران تصور میکردند با حذف آمار و قیمتها، بازار به سمت کاهش نرخ حرکت میکند، اما نتیجه این رویکرد، افزایش سردرگمی و فرار سرمایهها از بازار مسکن بوده است.
پنهانسازی آمار؛ ریشه بیاعتمادی در بازار ملک
به گفته محرمی نمین، تا پیش از سال ۱۴۰۱ اتحادیه مشاوران املاک از طریق سامانه املاک و مستغلات به اطلاعات دقیق معاملات دسترسی داشت، اما با انتقال این مسئولیت به وزارت راه و شهرسازی و جایگزینی سامانه «خودنویس»، دسترسی صنف به دادههای رسمی قطع شد.
وی تأکید میکند: در شرایط فعلی، تحلیل بازار صرفاً بر اساس مشاهدات میدانی انجام میشود و نبود آمار قابل استناد، امکان تصمیمگیری منطقی را از خریداران، فروشندگان و حتی سیاستگذاران گرفته است. این خلأ اطلاعاتی، فضای بیاعتمادی را در بازار مسکن تشدید کرده و سرمایهگذاران را به سمت بازارهای موازی سوق داده است.
تحرک فصلی؛ افزایش معاملات بدون خروج از رکود
بررسیها نشان میدهد بازار مسکن از دی و بهمنماه، مطابق الگوی سنتی سالهای گذشته، وارد فاز تحرک نسبی شده است. محرمی نمین در اینباره میگوید: بسیاری از خانوارها از اواخر زمستان برای جابهجایی پیش از نوروز اقدام میکنند و همین موضوع باعث افزایش مراجعات به بنگاهها میشود.
با این حال، کارشناسان معتقدند این تحرک بیشتر جنبه فصلی و روانی دارد و هنوز نمیتوان آن را نشانهای از رونق پایدار دانست. حجم معاملات نسبت به سالهای رونق بسیار پایینتر است و بخش قابل توجهی از تقاضا همچنان معوق باقی مانده است.
رشد محدود قیمت مسکن؛ بازار بدون هیجان
نایبرییس دوم اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرده است که قیمت خرید و فروش مسکن در ماههای اخیر بهطور میانگین بین ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش داشته است. به گفته وی، این افزایش هنوز به مرحله جهش قیمتی نرسیده و بازار از هیجان فاصله دارد.
با توجه به ارتباط مستقیم قیمت فروش و نرخ اجاره، انتظار میرود اجارهبها نیز تحت تأثیر این روند افزایشی قرار گیرد، هرچند فعالان بازار معتقدند بازار اجاره در شرایط فعلی از تعادل نسبی برخوردار است.
عقبماندگی مسکن از طلا و ارز؛ عامل بازگشت تقاضای واقعی
یکی از عوامل تحرک نسبی بازار، عقبماندن رشد قیمت مسکن نسبت به بازارهای طلا و ارز است. در ۱۰ ماه نخست سال ۱۴۰۴، قیمت طلا، سکه و ارز حدود سه برابر شده، در حالی که مسکن رشد بسیار کمتری را تجربه کرده است.
این فاصله بازدهی باعث شده بخشی از متقاضیان مصرفی که در سالهای اخیر از بازار خارج شده بودند، بار دیگر به بررسی گزینههای خرید مسکن روی بیاورند؛ هرچند قدرت خرید همچنان مانع اصلی ورود گسترده این گروه به بازار است.
فروشندگان در جستوجوی نقدشوندگی
افزایش هزینههای نگهداری ملک و کاهش جذابیت انتظار برای رشد قیمت، موجب شده برخی مالکان انعطاف بیشتری در قیمتگذاری نشان دهند. کاهش فاصله میان قیمت پیشنهادی فروشنده و توان خرید خریدار، یکی از مهمترین پیششرطهای افزایش معاملات عنوان میشود.
در شرایط فعلی، بخشی از فروشندگان ترجیح میدهند دارایی غیرنقدشونده خود را به پول نقد تبدیل کنند؛ موضوعی که میتواند در کوتاهمدت به افزایش تعداد معاملات کمک کند.
شکاف قیمت و قدرت خرید؛ مانع اصلی رونق پایدار
فعالان بازار معتقدند مهمترین عامل تداوم رکود، شکاف عمیق میان سطح قیمتها و توان مالی خانوارهاست. حتی در صورت ثبات نسبی بازار، قیمت مسکن به گونهای است که بخش بزرگی از جامعه امکان ورود به این بازار را ندارد.
در کنار این موضوع، تسهیلات بانکی نیز نتوانسته نقش مؤثری در تحریک تقاضا ایفا کند. وامهای مسکن سهم اندکی از قیمت ملک را پوشش میدهند و اقساط سنگین آنها برای بسیاری از متقاضیان قابل پرداخت نیست.
نااطمینانی سیاسی و فرار سرمایهها
محرمی نمین با اشاره به تأثیر نوسانات ارزی و تنشهای سیاسی میگوید: این عوامل بیش از آنکه اثر مستقیم بر قیمت مسکن داشته باشند، اثر روانی شدیدی بر رفتار خریداران و فروشندگان میگذارند. در شرایط افزایش ریسکهای غیراقتصادی، خانوارها و سرمایهگذاران ترجیح میدهند نقدینگی خود را حفظ کرده و وارد معاملات بلندمدت نشوند.
همین نااطمینانیها باعث شده سرمایههای خرد و حتی بخشی از سرمایههای بزرگ، از بازار مسکن خارج و به سمت طلا و ارز هدایت شوند.
جوانان و فاصله روزافزون از بازار مسکن
نایبرییس دوم اتحادیه مشاوران املاک در پایان هشدار میدهد که بازار مسکن در حال از دست دادن نسل جوان است. به گفته وی، در گذشته زوجهای جوان با پسانداز و وام قادر به خرید واحدهای کوچک بودند، اما امروز این امکان تقریباً از بین رفته است.
وی تأکید میکند: ادامه این روند میتواند در بلندمدت ساختار تقاضای بازار مسکن را دچار بحران کند و بازگشت رونق پایدار را با چالش جدی مواجه سازد.
جمعبندی
بازار مسکن در پایان سال ۱۴۰۴ میان امید به تحرک و سایه سنگین رکود گرفتار شده است. در حالی که تحرک فصلی، عقبماندگی از بازارهای موازی و تقاضای معوق نشانههایی از پویایی را نشان میدهد، پنهانسازی آمار، شکاف قدرت خرید، ناکارآمدی تسهیلات و نااطمینانیهای سیاسی، مانع بازگشت اعتماد به این بازار شدهاند.
کارشناسان معتقدند بازگشت شفافیت آماری و اصلاح سیاستهای حمایتی، شرط اصلی جلوگیری از فرار سرمایهها و احیای بازار مسکن در سالهای آینده است.
