بحران مسکن عمیقتر شد؛ شهرها زیر فشار جمعیت و گرانی زمین
همزمان با رشد سریع شهرنشینی، افزایش مهاجرت داخلی و کاهش توان خرید خانوارها، بازار مسکن ایران با بحرانی چندوجهی مواجه شده است؛ بحرانی که به گفته مقامات داخلی و نمایندگان سازمان ملل متحد، ریشه در کمبود چندمیلیونی واحد مسکونی، جهش شدید قیمت زمین و ناتوانی نظام بانکی در ایفای تعهدات خود دارد.
در شرایطی که گزارشهای رسمی از ۱۱ برابر شدن جمعیت شهری ایران طی چند دهه اخیر حکایت دارد، قیمت مسکن در کلانشهرها بهویژه تهران رشدی بیسابقه را تجربه کرده و فاصله میان عرضه و تقاضای مؤثر روزبهروز بیشتر شده است.
رشد شهرنشینی و فشار بیسابقه بر شهرها
مهرماه ۱۴۰۴، استفان پریزنر، هماهنگکننده مقیم سازمان ملل متحد در ایران، در مراسم روز جهانی اسکان بشر ۲۰۲۵ با اشاره به روند پرشتاب شهرنشینی در کشور اظهار کرد: رویکرد دولت ایران در اولویت دادن به موضوع مسکن در برنامه هفتم توسعه ملی قابل تقدیر است. به گفته وی، بین سالهای ۱۹۵۶ تا ۲۰۲۴ میلادی، جمعیت شهری ایران ۱۱ برابر شده و امروز بیش از ۷۷ درصد جمعیت کشور در شهرها زندگی میکنند.
پریزنر با اشاره به شعار جهانی امسال با عنوان «پاسخ به بحرانهای شهری» گفت: این شعار ما را به بازاندیشی درباره چالشهایی دعوت میکند که شهرها با آن روبهرو هستند؛ از تغییرات اقلیمی و نابرابریهای اجتماعی گرفته تا گسترش سریع شهرنشینی و آوارگی. در دنیایی که بهسرعت در حال شهری شدن است، شهرها اغلب بار بحرانهای امروز را به دوش میکشند.
وی افزود: بسیاری از مردم برای یافتن امنیت به شهرهای کوچک و بزرگ مهاجرت میکنند، در حالی که همین شهرها نیز اکنون تحت فشار شدید منابع، زیرساختها و خدمات شهری قرار دارند.
بحران مسکن از نگاه سازمان ملل
هماهنگکننده مقیم سازمان ملل متحد در ایران با اشاره به وضعیت مسکن کشور گفت: ایران، مانند بسیاری از کشورهای دیگر، با یک بحران جدی مسکن روبهرو است. میلیونها خانوار در دسترسی به مسکن مناسب و متناسب با توان مالی خود با مشکل مواجهاند. اجارهبها بخش قابلتوجهی از درآمد خانوارها را مصرف میکند و در نتیجه فشارهای اقتصادی و جمعیتی، سکونتگاههای غیررسمی در حال گسترش است.
پریزنر با اشاره به مهاجرت داخلی افزود: سالانه حدود یک میلیون نفر در داخل ایران جابهجا میشوند. این مهاجرت داخلی یک نیروی جمعیتی مهم است که اغلب نابرابریهای اجتماعی و اقتصادی را بازتاب داده و تشدید میکند. برآوردهای ملی نشان میدهد برای پاسخ به تقاضای موجود، کاهش مسکن ناایمن و تقویت بافتهای شهری آسیبپذیر، کشور به ۵ تا ۸ میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد.
وی تأکید کرد: اهدافی مانند کاهش سالهای انتظار برای خانهدار شدن، کاهش بافت فرسوده و توسعه صنعتیسازی ساختمان که در برنامه هفتم توسعه ملی پیشبینی شدهاند، نشاندهنده تعهد ایران به راهکارهای پایدار و فراگیر است و با هدف یازدهم توسعه پایدار سازمان ملل همراستا هستند.
آمار رسمی چه میگوید؟
در همین حال، مرکز آمار ایران با انتشار دادههایی درباره تراکم خانوار در واحدهای مسکونی، میزان کمبود مسکن کشور را معادل ۲.۵ درصد تعداد خانوارها اعلام کرده است. بر اساس این آمار، حدود ۲۵ میلیون خانوار در کشور سکونت دارند و بیشترین کمبود مسکن مربوط به استان اردبیل با حدود ۹ درصد است.
نکته قابل توجه آن است که در استان تهران، تعداد واحدهای مسکونی حدود ۲ درصد بیشتر از تعداد خانوارها گزارش شده که بهظاهر نشاندهنده نبود کمبود مسکن است؛ با این حال، تهران بیشترین رشد قیمت مسکن را تجربه کرده است. طی چهار سال گذشته، قیمت مسکن در تهران بیش از ۱۰ برابر افزایش یافته و این روند، ابتدا در پایتخت و سپس در سایر شهرها تکرار شده است.
زمین گران؛ مانع اصلی خانهدار شدن
در ادامه این واکنشها، علیرضا نوین، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، با اشاره به جایگاه مسکن در قانون اساسی گفت: برخورداری از مسکن مناسب، حق هر ایرانی است، اما در عمل، دولتها و مجالس بیشتر به تصویب قوانین بسنده کردهاند و اجرای آنها با تأخیر و ضعف جدی همراه بوده است.
وی افزود: در شرایط فعلی، افزایش شدید قیمت زمین به مهمترین مانع خانهدار شدن مردم تبدیل شده، در حالی که کشور از نظر منابع زمین با کمبود واقعی مواجه نیست.
وعدههایی که محقق نشد
نوین با اشاره به وعدههای مطرحشده در سال ۱۴۰۱ گفت: در آن زمان اعلام شد که با حدود یک میلیارد تومان، شامل ۷۰۰ میلیون تومان تسهیلات بانکی، امکان ساخت یک واحد مسکونی ۷۰ متری فراهم میشود؛ اما در عمل، از حدود دو میلیون ثبتنامکننده در سامانه نهضت ملی مسکن، تنها نزدیک به یک میلیون نفر وارد فرآیند اجرایی شدند و در ادامه نیز سامانه بسته شد.
به گفته وی، افزایش هزینهها باعث شد بسیاری از متقاضیان از ادامه مسیر منصرف شوند و عملاً بخشی از تقاضای واقعی مسکن بدون پاسخ باقی بماند.
ناتوانی بانکها در ایفای تعهدات
یکی از محورهای اصلی انتقاد نمایندگان مجلس، عملکرد بانکها در حوزه تسهیلات مسکن است. نوین در اینباره گفت: طبق قانون، بانکها موظفاند ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند، اما بهجز بانک مسکن که حدود ۶۵ تا ۷۰ درصد تعهدات خود را انجام داده، سایر بانکها کمتر از ۲۰ درصد به این تکلیف عمل کردهاند.
وی تأکید کرد: این کوتاهی باعث طولانی شدن پروژهها، افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت مصالح ساختمانی و در نهایت تشدید تورم در بازار مسکن شده است.
تمرکز بر دهکهای پایین درآمدی
عضو کمیسیون عمران مجلس با بیان اینکه عملکرد فعلی در حوزه مسکن قابل دفاع نیست، گفت: اولویت سیاستهای مسکن باید دهکهای اول تا سوم درآمدی باشند؛ گروههایی که توان ورود به بازار آزاد مسکن را ندارند. تاکنون حدود ۱۰۰ هزار واحد مسکونی به این دهکها تحویل داده شده، اما این رقم فاصله زیادی با نیاز واقعی جامعه دارد.
واگذاری زمین؛ راهکار پیشنهادی مجلس
نوین یکی از راهکارهای اصلی خروج از بحران مسکن را واگذاری زمین به مردم دانست و گفت: بر اساس ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه، قرار است حدود ۳۳۰ هزار هکتار به محدوده شهرها اضافه شود تا پس از آمادهسازی، قطعات ۲۰۰ تا ۳۰۰ متری در اختیار متقاضیان قرار گیرد. این اقدام میتواند امکان ساخت مسکن با سرمایه شخصی و متناسب با نیاز خانوارها را فراهم کند.
عقبماندگی از وعده ساخت مسکن
وی در پایان با اشاره به عملکرد چهار سال گذشته تصریح کرد: مجموعه طرحهای مسکن، از جمله مسکن کارگری، نوسازی بافتهای فرسوده و مسکن حمایتی، نتوانسته وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را محقق کند. در مجموع، طی چهار سال اخیر حتی یک میلیون واحد مسکونی نیز ساخته نشده که نشاندهنده ضرورت بازنگری جدی در سیاستها و شیوههای اجرایی بخش مسکن است.
